新築マンションと中古マンション、はじめて買うならどっちがいい?

マンション購入
渡邊夏男

渡邊夏男

不動産売買歴18年。東京23区・横浜・川崎で約400件の取引を担当。リノベーションについての知識も豊富なベテランエージェント。その知見とノウハウの全てを出逢ったお客様のために活かし「10年後もこの家を買って良かった」と思える家探しをお手伝いしたいという想いから、現在は個人エージェントとして活躍中。

まずはじめに、新築マンションのほうがよい、中古マンションのほうがよいという絶対的な答えはありません。物件によって違いが大きいので、迷っているなら、まずは絞らずにどちらも検討を進めてみて、「物件で比較する」ほうがよいでしょう。

また、私個人の意見ではありますが、新築物件を検討する際の注意点は「建物の新しさを求めてエリア・立地を妥協するのは危険」ということです。
建物は必ず劣化しますが立地は劣化しませんし、悪い立地をよくすることもできないためです。立地さえ良ければ建物はリフォームやメンテナンスで改善できるものもあります。極端な話「20年後は買い手がつかないかも」という立地も存在しているので、そういう新築物件は避けた方が良いと思います。

それらを踏まえたうえで、新築と中古は実は買い方から大きく異なります。

新築

買い方:マンションを建てたデベロッパーから直接購入する
メリット:販売住戸が複数ありいずれかの部屋は購入できる可能性が高い、入居時期が決まっている、室内設備や共用部などの情報が多い、住宅ローン控除枠が最大640万円と大きい(2021年5月現在は2022年12月引き渡し分まで)
デメリット:購入前に実物を見られない、デベロッパーから直接営業を受けるため物件間の比較検討がしづらい、中古に比べ高額になりやすい

こんな方にオススメ:特別気に入った新築マンションがある、複数の間取りや階から選びたい

中古

買い方:仲介会社を介し市場に流通する物件(1住戸ごと)に申し込む
メリット:実際の建物・室内を確認してから購入できる、新築に比べ安価であることが多い、複数物件を比較できる、条件の交渉がしやすい
デメリット:同じ物件は同条件では二度と出ないため、スピーディーな決断が必要となる、物件を逃すと探し直しになる

こんな方にオススメ:なるべくいい条件のものを見つけて買いたい

新築はデベロッパー、中古は物件の持ち主の個人(または企業)から購入するケースがほとんどです。そのため、買い方も異なり、それぞれメリット・デメリットも違います。新築は、そうたくさんの選択肢が常にあるわけではありませんが、特別気に入ったものがあればその中で好きな住戸を選んで購入できます(販売開始から時間が立っている場合、希望の住戸が売り切れている場合はあります)。中古は、広く市場から探す必要があるものの、その分条件面にこだわって自分に合うものを見つけられる可能性も高いでしょう。

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関連するみんなの相談

中古マンションの築年数、何年が良いの?

築年数については、ご予算やライフスタイルや価値観によって判断は分かれますが、目安としては、「新耐震・旧耐震」という基準があります。 新耐震とは、1981年6月1日以降に建築確認がなされた建物に適用されている耐震基準で、震度6以上の地震に耐えられることを前提につくられています。1981年以降に「完成した物件」であっても1981年以前に「建築確認(行政への申請)」がなされた物件の場合、旧耐震基準であることがありますので、注意が必要です。 今見ている物件が新耐震かどうかはたいてい物件広告内に記載があるため、物件概要を見るか、一緒に探している不動産エージェントに確認をとりましょう。 さらに、1981年以前に建築された物件でも、きちんと耐震補強を行い新耐震基準を満たしている物件もあります。その結果「耐震基準適合証明書」を取得できている場合には、住宅ローン控除の対象にもなります。 築年数については、「ヴィンテージマンション」として築年数がたつほど価値があがっているマンションもあるように、一概にこう、と基準を設けることは難しいでしょう。築年数の古い物件でもよく管理され、水回りの修繕や断熱性能をあとから向上させているケースもありますし、築年数の浅い物件でも、管理の品質や住民間の意識が低く、暮らしづらいマンションも存在します。耐震性能だけではなく、管理の品質を含めて総合的に評価することが大切でしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

マンション購入、仲介手数料はいくらになる?

中古マンションの購入の場合、仲介手数料は宅建業法という法律で「物件価格の3%+6万円(+税)」が上限と定められています。※物件価格400万円以上の物件の場合 つまり3000万円の物件ならば105.6万円、5000万円の物件ならば156.6万円が仲介手数料の上限となります。 ただし、あくまでこれは上限ですので、割引制度等がある場合にはこれより低い金額となる場合もあります。 ちなみに、新築マンションやリノベーション再販物件など、法人から直接購入する場合には仲介者は発生しませんから、仲介手数料も発生しません。その変わり、物件価格に直接消費税10%が適用されます。

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わが家にとってベストなエリアはどう選べばいいの?

エリア選びは難しいですよね。 まずはじめに、家探しは「エリア・予算・広さ」の3点の中でバランスをとることが大事だと言われています。選択肢を広げすぎるとかえって悩んでしまい決められないことが多いため、ご自身の知っているエリアや最初に想定していたエリアで、この3つのバランスが成り立つのであれば無理にエリアを広げる必要はありません。 そのうえで、予算と広さの希望をかなえるために、「エリアを広げて探してみよう」という場合は以下のように探してみることをおすすめします。 優先したい暮らしの条件を挙げてみる(職場へのアクセス、教育環境、緑、資産性など)上記の中でざっくりとでも、優先順位を決める上記がかなえられるエリアを、交通アクセスなら路線、資産性であれば再開発のエリアや複数路線が走っているところなどから探していく エリアに詳しくなく、③が難しい場合は、希望のエリアイメージをAgentlyで伝えてみると、提案がもらえるので試してみてくださいね。

TsutomuNarisawaのプロフィール写真成澤勉

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚