マンションを売るとき、つい「いくらで売れるのか」を気にしがちですが、そのほかにも仲介手数料など現金で支払う費用も必要となります。中でも仲介手数料は5000万円の物件ならば約170万円程度かかることもあり、物件の値付けと同じくらい重要度の高い費用といえるでしょう。
本記事では、売却時にかかる費用と、それを最大限安く抑える方法について解説します。
「かかる費用＝物件価格の5〜7％程度」は今、あくまで目安
物件購入時と同様、不動産会社の仲介によって契約を結ぶため手数料等の費用はかかります。目安として「売却する物件価格の5〜7%」ともいわれますが、今はこれが当たり前ではなくなっています。コロナ禍による売出し物件数の減少により、2021年9月現在は空前の「売り手市場」です。そのため仲介手数料を無料〜半額でもよいから仲介させてほしいという不動産会社が急増しており、売却費用の多くを占める仲介手数料が安くなることから、実際は数万円〜数十万円で済んだ、という方も出てきています。
マンション売却時に発生する費用
売却時の費用は以下の通り、場合により変動しますが、目安として5000万円の物件であれば、180万円程度（譲渡所得が出ていない場合）、ほかに引っ越しや必要であればクリーニング代の用意が必要でしょう。
この費用のほとんど（約170万円）は仲介手数料ですから、仲介手数料で損をしないことは、マンション売却での後悔をなくすための非常に重要なポイントです。
| 費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 数十万〜数百万円（物件価格×3％＋6万円×消費税） |
| 印紙税 | 1万円（物件価格1001万円〜5000万円の場合。価格により増減） |
| 登記費用 | 5000円〜2万円程度（抵当権抹消、所有権移転登記など） |
| 住宅ローンの完済手数料 | 1〜3万円程度（住宅ローンの残債がある場合） |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 数十万〜数百万円（購入時より高く売れた場合） 購入時より安く売れた場合は、税金の控除あり、自宅売却の場合は高く売れていても3000万円分の控除があるため高く売れても税金がかからないケースもある |
| クリーニング費用 | 売却用にクリーニングを行う場合 |
| 引っ越し費用 | 売却のための引っ越し費用 |
最大0円（無料）にできる費用は「仲介手数料」と「印紙税」
上記の売却時の費用の中で、実は「無料」にできるものが２つあります。とくに費用の中でも比重を占める２つであることから、これらを無料にすることで、売却時の負担を100万円単位で大きく減らすことができるでしょう。
最重要！数百万円の仲介手数料を無料にする方法
宅建業法上、実は上記で紹介した「物件価格×3％＋6万円×消費税」という計算式はあくまで仲介手数料の上限を算出するもので、実は仲介手数料は不動産仲介会社と売主のあなたとの間で上限以下の金額で決めることができます。冒頭でお伝えしたとおり、今は空前の売り手市場。不動産仲介会社には手数料を値引いてでも物件を媒介したい、という力学が強く働いているため、上限より低い金額で手数料を設定する大きなチャンスといえるでしょう。
仲介手数料が無料・割引されるサービス
売却仲介手数料が割引・無料となるのは、こちらのようなサービスです。
| サービス名／会社名 | 特徴 |
|---|---|
| zerofeeマンション売却／TERASS | 東京都内のマンションの売却なら、無条件で仲介手数料が無料。 片手仲介（買主側の仲介がTERASSでなかった場合）でも無料で、仲介手数料以外の事務手数料もかからない。ただし、内覧への同席のみオプション |
| REDS／不動産流通システム | 仲介手数料が割引〜最大無料。売却価格や条件によって手数料が変わる。 |
| おうちダイレクト（セルフ売却）／ヤフー・SREホールディングス | 仲介手数料が無料。その代わり、自分で物件情報をオンラインで登録する必要あり |
| ゼロフリーシステム／アローズ | 仲介手数料が最大無料だが、事務手数料22万円がかかる。港区中央区などエリア特化型 |
なぜ仲介手数料が割引・無料になるのか？
不動産仲介業の収入源は「仲介手数料」のため、それを割引・無料にする背景が気になりますよね。実はこれも、今が空前の「売り手市場」であることが背景にあります。
不動産の仲介手数料には、「売主から支払われる仲介手数料」と「買主から支払われる手数料」の２種類があります。売主から売却依頼された物件の仲介手数料が手数料無料でも、その物件の買主側の仲介も自社で行えれば（両手仲介）買主側の売上を立てることができます。物件が少ない今だからこそ、「売却を預かる物件さえあれば売上がたつ！」という目論見のもと、仲介手数料の割引や無料に踏み切る不動産仲介会社が増えているのです。
注意点は「買主が他社仲介経由でも割引・無料になるか」
仲介手数料の割引・無料サービスの背景には「両手仲介」がある、とお伝えしましたが、裏返せばそれは「買主の仲介も自社でやらなければ赤字」であるということも意味します。
そのため、割引や無料の条件として「買主側の仲介も自社経由の場合」とされる場合も多くあります。ただし、他社からの問い合わせ顧客も広く受け入れ網を広げておくことは、高値・早期売却には必須です。仲介手数料の割引・無料サービスを選ぶ際は、「囲い込みをしない」「両手仲介（売主と買主双方の仲介を1社で行うこと）でなくても割引／無料」、と約束してくれる会社を選ぶことが大事です。
zerofeeマンション売却は、積極的に集客し、最終的に自社以外のお客様が購入された場合でも、無条件で仲介手数料が無料になることを約束しています。この場合は有料、この場合は無料…とやきもきする心配がありません。
印紙税を無料にする方法
売買契約書などの不動産取引における契約書類には、印紙税がかかります。5000円〜数万円ではありますが、実はこれも削れる費用なんです。
電子契約であれば不要
これまで紙の契約書では必要だった印紙税ですが、実は電子契約であれば印紙税は不要に。
普段から電子契約に慣れている方にとっては、こちらのほうが紛失リスクもないですから、安心ですよね。
不動産の売買契約を電子契約でおこなう方法
不動産の売買契約自体は、実はすでにクラウドサイン等のサービスでおこなうことが可能です。ただし、その前にはおもに２つのハードルが存在します。
①買主との間で契約を書面ではなく電子契約でおこなう、ということを合意すること
②重要事項説明を対面もしくはIT重説にて済ませておくこと
①については、買主さん側がどうしても書面がいい、とした場合には従わざるを得ないでしょう。②については、契約前の「重要事項説明」を対面もしくは国交省が社会実験中の「IT重説」にてオンラインで済ませておくことが必要です。
従来であれば、契約日に仲介会社のオフィスに集まって、重要事項説明や契約書の捺印をその場で済ませるのが通例でしたが、コロナ禍で長時間同じ場所に複数人で居続けることに抵抗があったり、契約日に指定の場所に行けない多忙な方にとっては、画期的な方法となるでしょう。
また、IT重説（書面の電子交付）は現在、国交省指定の業者にのみ許可されています。
zerofeeマンション売却を運営するTERASSは2021年8月に国交省の「重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験」の事業者に登録済み。安心してIT重説、電子契約を任せられます。
まとめ：今は手数料無料のチャンス！安心できるサービスを選ぼう
繰り返しになりますが、今は空前の「売り手市場」。有利な条件で売却するチャンスです。
手数料を割引〜無料にしても受けられるサポートが有料と変わらないサービスも多数出てきているので、この機会に利用してみましょう。
