マンション売却の仲介手数料・かかる費用は?手数料無料にする方法と注意点

マンションを売るとき、つい「いくらで売れるのか」を気にしがちですが、そのほかにも仲介手数料など現金で支払う費用も必要となります。中でも仲介手数料は5000万円の物件ならば約170万円程度かかることもあり、物件の値付けと同じくらい重要度の高い費用といえるでしょう。
本記事では、売却時にかかる費用と、それを最大限安く抑える方法について解説します。

「かかる費用=物件価格の5〜7%程度」は今、あくまで目安

物件購入時と同様、不動産会社の仲介によって契約を結ぶため手数料等の費用はかかります。目安として「売却する物件価格の5〜7%」ともいわれますが、今はこれが当たり前ではなくなっています。コロナ禍による売出し物件数の減少により、2021年9月現在は空前の「売り手市場」です。そのため仲介手数料を無料〜半額でもよいから仲介させてほしいという不動産会社が急増しており、売却費用の多くを占める仲介手数料が安くなることから、実際は数万円〜数十万円で済んだ、という方も出てきています。

マンション売却時に発生する費用

売却時の費用は以下の通り、場合により変動しますが、目安として5000万円の物件であれば、180万円程度(譲渡所得が出ていない場合)、ほかに引っ越しや必要であればクリーニング代の用意が必要でしょう。
この費用のほとんど(約170万円)は仲介手数料ですから、仲介手数料で損をしないことは、マンション売却での後悔をなくすための非常に重要なポイントです。

費用金額の目安
仲介手数料数十万〜数百万円(物件価格×3%+6万円×消費税)
印紙税1万円(物件価格1001万円〜5000万円の場合。価格により増減)
登記費用5000円〜2万円程度(抵当権抹消、所有権移転登記など)
住宅ローンの完済手数料1〜3万円程度(住宅ローンの残債がある場合)
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税数十万〜数百万円(購入時より高く売れた場合)
購入時より安く売れた場合は、税金の控除あり、自宅売却の場合は高く売れていても3000万円分の控除があるため高く売れても税金がかからないケースもある
クリーニング費用売却用にクリーニングを行う場合
引っ越し費用売却のための引っ越し費用

最大0円(無料)にできる費用は「仲介手数料」と「印紙税」

上記の売却時の費用の中で、実は「無料」にできるものが2つあります。とくに費用の中でも比重を占める2つであることから、これらを無料にすることで、売却時の負担を100万円単位で大きく減らすことができるでしょう。

最重要!数百万円の仲介手数料を無料にする方法

宅建業法上、実は上記で紹介した「物件価格×3%+6万円×消費税」という計算式はあくまで仲介手数料の上限を算出するもので、実は仲介手数料は不動産仲介会社と売主のあなたとの間で上限以下の金額で決めることができます。冒頭でお伝えしたとおり、今は空前の売り手市場。不動産仲介会社には手数料を値引いてでも物件を媒介したい、という力学が強く働いているため、上限より低い金額で手数料を設定する大きなチャンスといえるでしょう。

仲介手数料が無料・割引されるサービス

売却仲介手数料が割引・無料となるのは、こちらのようなサービスです。

サービス名/会社名特徴
zerofeeマンション売却/TERASS東京都内のマンションの売却なら、無条件で仲介手数料が無料
片手仲介(買主側の仲介がTERASSでなかった場合)でも無料で、仲介手数料以外の事務手数料もかからない。ただし、内覧への同席のみオプション
REDS/不動産流通システム仲介手数料が割引〜最大無料。売却価格や条件によって手数料が変わる。
おうちダイレクト(セルフ売却)/ヤフー・SREホールディングス仲介手数料が無料。その代わり、自分で物件情報をオンラインで登録する必要あり
ゼロフリーシステム/アローズ仲介手数料が最大無料だが、事務手数料22万円がかかる。港区中央区などエリア特化型

なぜ仲介手数料が割引・無料になるのか?

不動産仲介業の収入源は「仲介手数料」のため、それを割引・無料にする背景が気になりますよね。実はこれも、今が空前の「売り手市場」であることが背景にあります。

不動産の仲介手数料には、「売主から支払われる仲介手数料」と「買主から支払われる手数料」の2種類があります。売主から売却依頼された物件の仲介手数料が手数料無料でも、その物件の買主側の仲介も自社で行えれば(両手仲介)買主側の売上を立てることができます。物件が少ない今だからこそ、「売却を預かる物件さえあれば売上がたつ!」という目論見のもと、仲介手数料の割引や無料に踏み切る不動産仲介会社が増えているのです。

注意点は「買主が他社仲介経由でも割引・無料になるか」

仲介手数料の割引・無料サービスの背景には「両手仲介」がある、とお伝えしましたが、裏返せばそれは「買主の仲介も自社でやらなければ赤字」であるということも意味します。

そのため、割引や無料の条件として「買主側の仲介も自社経由の場合」とされる場合も多くあります。ただし、他社からの問い合わせ顧客も広く受け入れ網を広げておくことは、高値・早期売却には必須です。仲介手数料の割引・無料サービスを選ぶ際は、「囲い込みをしない」「両手仲介(売主と買主双方の仲介を1社で行うこと)でなくても割引/無料」、と約束してくれる会社を選ぶことが大事です。

zerofeeマンション売却は、積極的に集客し、最終的に自社以外のお客様が購入された場合でも、無条件で仲介手数料が無料になることを約束しています。この場合は有料、この場合は無料…とやきもきする心配がありません。

印紙税を無料にする方法

売買契約書などの不動産取引における契約書類には、印紙税がかかります。5000円〜数万円ではありますが、実はこれも削れる費用なんです。

電子契約であれば不要

これまで紙の契約書では必要だった印紙税ですが、実は電子契約であれば印紙税は不要に。
普段から電子契約に慣れている方にとっては、こちらのほうが紛失リスクもないですから、安心ですよね。

不動産の売買契約を電子契約でおこなう方法

不動産の売買契約自体は、実はすでにクラウドサイン等のサービスでおこなうことが可能です。ただし、その前にはおもに2つのハードルが存在します。

①買主との間で契約を書面ではなく電子契約でおこなう、ということを合意すること
②重要事項説明を対面もしくはIT重説にて済ませておくこと

①については、買主さん側がどうしても書面がいい、とした場合には従わざるを得ないでしょう。②については、契約前の「重要事項説明」を対面もしくは国交省が社会実験中の「IT重説」にてオンラインで済ませておくことが必要です。

従来であれば、契約日に仲介会社のオフィスに集まって、重要事項説明や契約書の捺印をその場で済ませるのが通例でしたが、コロナ禍で長時間同じ場所に複数人で居続けることに抵抗があったり、契約日に指定の場所に行けない多忙な方にとっては、画期的な方法となるでしょう。

また、IT重説(書面の電子交付)は現在、国交省指定の業者にのみ許可されています。
zerofeeマンション売却を運営するTERASSは2021年8月に国交省の「重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験」の事業者に登録済み。安心してIT重説、電子契約を任せられます。

まとめ:今は手数料無料のチャンス!安心できるサービスを選ぼう

繰り返しになりますが、今は空前の「売り手市場」。有利な条件で売却するチャンスです。
手数料を割引〜無料にしても受けられるサポートが有料と変わらないサービスも多数出てきているので、この機会に利用してみましょう。

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人気の相談 Top5

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

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マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

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最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

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