中古マンションを購入した場合でも、条件を満たせば住宅ローン控除を適用できます。所得税や住民税が減額されるので、確定申告や年末調整でお金が返ってくる可能性があるので、自宅を購入するなら、住宅ローン控除を適用できるか確認してみましょう。
今回は中古マンションで住宅ローン控除を適用できる条件や控除できる金額、適用する方法について解説します。
【※2021年12月追加】2022年税制大綱による住宅ローン減税の改正内容
令和3年12月10日に2022年度の税制大綱が発表されました。従来の住宅ローン減税制度に大きな変更が加えられたので、2022年以降に住宅購入を検討されている方は改正内容を確認しておきましょう。
中古マンションについての主な変更点
- 住宅ローン減税適用期間が4年間延長
- 控除率は0.7％へ切り下げ
- 築年数の要件が緩和
①期限は2025年12月末日まで4年間延長
2021年までの住宅ローン減税の適用を受けるには「2021年12月末日」までに入居する必要があります。
また今回の税制改正により適用期限が4年間延長され、2025年12月末日までに入居すれば新基準の住宅ローン減税を受けられます。
ちなみに、2021年までの旧住宅ローン減税の適用をすでに受けている人は、適用期限終了まで旧住宅ローン減税の条件のまま控除を受けられます。
②控除率は1.0％→0.7％へ切り下げ
2022年の税制改正により、住宅ローン減税による控除率が下がります。今までは年末時における住宅ローン借入残高の「1.0％」が税額から控除されましたが、新制度では控除率が「0.7％」に切り下げられています。
例えば年末の住宅ローン残高が2000万円だった場合、その年に控除される金額が20万円から14万円に減ることになります。
控除率が下がった背景事情
現在の住宅ローンは空前の低金利時代で、0.2％や0.4％でローンを組める方も多数います。すると住宅ローン減税による控除率が住宅ローンの利率を上回り、ローンを借りているのに利益が出てしまういわゆる「逆ざや状態」になってしまいます。
このように、低金利で高額なローンを組める人だけが恩恵を受けられる仕組みを改善すべきという批判があり、このたび控除率が切り下げられました。
1年目～13年目まで控除率は一定
従来の住宅ローン減税では、適用期間を「原則10年」として要件（10％の消費税を払って家を入手した）を満たした場合のみ13年に延長できる制度となっていました。また11年～13年目は控除率の計算方法も変わり、1年～10年目と比べて控除率が低くなる仕組みでした。
今回の税制改正により、新築住宅の場合には住宅ローン減税の適用期間が原則として13年間になります。また11年目から13年目における控除率も、10年目までと同様となって一律0.7％となります。
ただし新税制においても13年間の減税期間が適用されるのは「10％の消費税を払って得た住宅」に限られます。個人から購入した中古住宅や中古マンションなど（消費税のかからない物件）は従来とおり、10年間の適用期間が維持されます。
控除の限度額が減額
税制改正により、住宅ローン減税の「限度額」にも変更が加えられました。
従来の住宅ローン減税制度では、借入限度額が原則4,000万円とされ、長期優良住宅などの一定の要件を満たす場合のみ5,000万円となっていました。一般的な住宅の場合、4,000万円の1％が限度だったので、最高で1年に40万円までの減税を受けられた計算になります。
今回の税制改正後は、原則的な限度額が3,000万円に縮小されます。そればかりか3,000万円とされるのは2022年と2023年の2年間の短期的な措置であり、その後の2年間は原則2,000万円へ切り下げられます。
ZEH住宅、省エネ基準適合住宅の基準を新設
新しい住宅ローン減税では、省エネ住宅やバリアフリー住宅などの優良な性能を備えた住宅が優遇されます。
優良住宅の優遇措置について、従来の「認定住宅」に加えて「ZEH住宅（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」や「省エネ基準適合住宅」の枠組みが新設されました。
ZEH住宅とは、認定住宅ほどではなくても省エネをはじめとする高い水準を満たす住宅で、太陽光パネルなど再生可能エネルギーの導入も求められます。「省エネ基準適合住宅」とは、断熱性能などの一定の省エネ性能を備えた住宅をいいます。
2023年末までに入居した場合とその後2年間に入居した場合、それぞれの種類における住宅ローン減税適用限度額は以下のとおりです。
2023年末までに入居した場合の限度額
- 省エネやバリアフリーなどの高い性能が認められた「認定住宅」の場合：5,000万円
- 一定程度、省エネに配慮している「ZEH水準省エネ住宅」の場合：4,500万円
- 「省エネ基準適合住宅」の場合：4,000万円
- それ以外の一般的な住宅の場合：3,000万円
2024年～2025年末までに入居した場合の限度額
- 省エネやバリアフリーなどの性能が認められた「認定住宅」の場合：4,500万円
- 一定程度、省エネに配慮している「ZEH水準省エネ住宅」の場合：3,500万円
- 省エネ基準適合住宅の場合：3,000万円
- それ以外の一般的な住宅の場合：2,000万円
控除される税額のシミュレーション
新しい住宅ローン減税では、中古マンション（消費税がかからない物件）を購入した場合の減税限度額は変わらず2,000万円、控除率は引き下げとなり0.7％、つまり1年に減税される金額の上限は14万円となります。またそれ以外の新築マンション等では、1年に減税される金額の上限は3000万円×0.7=21万円となります。
ただし新制度ではZEH住宅や省エネ基準適合住宅の場合に高い限度額を適用されるため、実際には4,000万円や4,500万円が限度となるケースも多くなることが期待されています。たとえば省エネ基準適合住宅を購入して4,000万円が限度額となる場合、1年間の減税額は28万円です。ZHH住宅を購入して4,500万円が限度額となる場合、1年に31万5千円の減税措置を受けられます。
所得制限の引き下げ
従来の住宅ローン減税制度では、3,000万円の所得制限が適用されていましたが、新しい税制では、所得制限額が2,000万円に引き下げられます。そのため、従来住宅ローン減税を適用できた方（所得が2,000～3,000万円の方）は今後恩恵を受けられなくなる可能性があります。
中古住宅の適用要件は緩和
中古住宅で住宅ローン減税を適用されるための築年数の要件は緩和されます。
従来は木造建築の場合20年、耐火構造住宅の場合25年以内とされていましたが、新制度では「昭和57年以降に建築された新耐震基準を満たした住宅」であれば減税措置を適用されるようになりました。
「新耐震であればOK」という新基準は、中古マンション購入を検討するにあたって住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなる嬉しい緩和といえるでしょう。
2022年税制改正内容のまとめと対策
今回の税制改正では全体的に減税額が引き下げられましたが、省エネやバリアフリーなどの優良住宅であれば比較的高い減税措置を受けられます。
SDGsが注目される中、政府としても省エネ優良住宅の購入や建築推進をはかる意図が読み取れます。
また2023年末までに入居した場合、それ以後に入居するより高い限度額を適用してもらえるので、家を購入や新築する場合には急いだ方がよいでしょう。
以上が、2021年12月に発表された「税制大綱」による住宅ローン減税の変更点です。
これらの変更は、2022年の閣議決定がされ次第、実際の制度に反映されることとなります。
以下は、2021年の旧住宅ローン減税についての解説です。適用数字は前述のものを参考にしてください。
1.住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、居住用の不動産を購入したときに、住宅ローン残高の1％が所得税や住民税から控除される制度です。正式には「住宅借入金等特別控除」といい「住宅ローン減税」とよばれるケースもよくあります。
住宅ローン控除が適用されると、毎年末日の住宅ローン残高の1％の金額が所得税から差し引かれ、所得税で引ききれない場合には住民税から差し引かれます。
ただし、この「1%」の控除率は今後減額する方向で政府が調整中。（2021年12月2日現在）いつまでの購入であれば「1％」の控除が間に合うのか？必ず動向をチェックしましょう。
中古住宅にも住宅ローン減税を適用できる
住宅ローン減税は、中古マンションなどの中古物件にも適用できます。ただし条件や毎年の差し引き限度額、適用期間などの諸条件が、新築物件と異なります。
一般の個人間の中古住宅の売買には消費税がかからない分、新築物件ほどの優遇は受けられません。それでも所得税や住民税が最大で200万円（年間20万円×10年間 ※2022年に変更予定）も差し引かれるので、大きなメリットを得られます。
2.中古マンションの住宅ローン減税額、期間と上限額
中古マンションを購入したとき、具体的にどの程度の減税を受けられるのか、減税される期間や上限額と合わせてみていきましょう。
減税額 ※2022年に変更予定
住宅ローン控除で減税される金額は、年末の住宅ローン残高の1％です。たとえば年末に住宅ローンの残高が1500万円あれば、15万円分の税金が減額されます。
減税される期間
住宅ローン減税で税額の控除を受けられる期間は、中古マンションなどの消費税のかからない住宅の場合「最長10年間」です。
ただし中古マンションであっても不動産業者から購入して消費税がかかった場合、「最長13年間」が適用されます。たとえばリノベーションマンションを不動産業者が再販したものを購入する場合などです。なお、新築住宅を購入した場合は消費税がかかるので、最長で13年間住宅ローン控除を受けられます。
上限額 ※2022年に変更予定
住宅ローン減税で減額できる金額には上限があります。
中古マンションなどの消費税のかからない住宅の場合、1年につき20万円（住宅ローン残高が2000万円）です。年末に2000万円以上の残高があっても、減税されるのは年間20万円が限度となります。つまりフルに控除を受けたい場合は、10年後の年末まで、住宅ローン残債が2000万円以上残るように設定する必要があります。
ただし不動産会社から中古マンションを購入したため消費税がかかった場合、最大で年間40万円（住宅ローン残高が4000万円）までの控除を受けられます。新築住宅も消費がかかるので年間最大で40万円、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、最大50万円の減税を受けられます。
3.中古マンションで住宅ローン控除を適用できる条件
中古マンションを購入したときに住宅ローン控除を適用するには、以下の条件を満たす必要があります。
まずは住居用の物件を購入し、住宅ローン控除を受ける本人が居住しなければなりません。
- 居住目的で物件を購入した
- 控除を受ける本人が、引渡し日から6か月以内に対象物件に居住し、12月末まで居住し続けている
- 本人の居住する部分が床面積の2分の1以上
本人の所得や床面積、ローン返済期間にも条件が定められています。
- 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下
- 対象住宅の床面積が50平方メートル以上（ただし年間所得が1000万円以下の場合、床面積は40平方メートル以上であれば適用可能）
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
住宅購入年を含めた以前の3年間に「居住用財産を売却したときの所得税の特例」を受けていると、住宅ローン減税を受けられません。
- 物件を購入した年と前後2年を合わせた合計5年の間に「居住用財産売却による課税特例」などの適用を受けていない
さらに中古物件に住宅ローン控除を適用するには、以下のいずれかの要件を満たさねばなりません。
- 築年数が一定年数以下（マンションなどの耐火建築物の場合は25年以下、木造建築の場合は20年以下）
- 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得している
- 耐震基準適合証明書を取得している
- 既存住宅売買瑕疵保険 に加入している
そのほかにも、以下のような条件があります。
- 同一生計の家族からの購入ではない
- 贈与された物件ではない
リフォームや増改築でも住宅ローン控除を適用できる
住宅ローン控除は、以下のようなリフォームや増改築工事を行った場合にも適用できます。
- 増改築や大規模修繕、大規模な模様替え（壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事を行った
- マンションの専有部分の床や階段、壁の過半に実施する修繕や模様替えの工事
- 家屋やマンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、壁の全部を修繕、模様替えする工事
- 耐震改修工事（現行の耐震基準へ適合するため）
- 一定のバリアフリー改修工事
- 一定の省エネ改修工事
4.築年数が経過している場合の住宅ローン控除の年数
中古マンションを購入したとき、すでに築年数が相当経過しているケースも多いでしょう。たとえば購入時にすでに築年数が19年の場合、住宅ローン控除はいつまで適用されるのでしょうか？
実は築年数が経過していても、中古物件の住宅ローン控除は購入時から10年間（消費税がかかる物件の場合は13年間）適用されます。たとえば築年数23年の中古マンションを購入したら、その後10年間（築年数33年まで）減税が適用されるのです。
購入時の築年数の要件を満たせば、その後の住宅ローン控除の適用期間は減らされません。
5.住宅ローン控除を適用できないケースとは？
以下のような場合、住宅ローン控除を適用できません。
床面積が40平方メートル未満
購入したマンションの床面積が40平方メートル以下であれば、住宅ローン控除を受けられません。
年間所得が3000万円を超える方 ※2022年に変更予定
年間の所得額が3000万円を超える方が中古マンションを購入しても住宅ローン控除を適用できません。
住宅ローン返済期間が10年未満
住宅ローン控除を受けたければ、ローン返済期間を10年以上に設定する必要があります。
自分が居住しない
投資用物件などで自分が居住しない場合、住宅ローン控除を受けられません。
親や配偶者など、同一生計の家族から購入した
親や夫、妻などから購入した物件には住宅ローン控除を適用できません。
6.住宅ローン控除を適用する方法、手続き
住宅ローン控除を適用する方法は、会社員の方の場合、1年目と2年目以降で異なります。
1年目は確定申告しなければなりませんが、2年目以降は年末調整で自動的に税金を還付してもらえるようになります。
なお自営業などで確定申告をしている方は、毎年自分で確定申告して住宅ローン控除を適用する必要があります。
1年目の確定申告の方法
まずは1年目の確定申告の手続きをご説明します。
確定申告は、住宅を購入した年の翌年2月16日～3月15日までの間に行わねばなりません。住所地を管轄する税務署へ、必要書類を提出しましょう。確定申告に必要な書類は以下の通りです。
- 確定申告書A
- 源泉徴収票
- 本人確認書類
- 住民票の写し
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（）
- 住宅ローン残高の証明書
- 土地や建物の登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し
確定申告書は、国税庁の確定申告書作成コーナーを利用すると簡単に作成できます。提出方法は、以下の3つから選べるので、使いやすい方法で提出しましょう。
- 税務署への持参
- 郵送
- 電子データの送信（e-tax）
年末調整の方法
会社員の場合、2年目からは年末調整してもらえるので、確定申告は不要です。勤務先へ以下の書類を提出しましょう。
- 年末調整のための住宅借入金等控除証明書
- 住宅ローンの残高証明書
ただし会社員の場合でも、年収2000万円以上の方や副業をしていて確定申告される方の場合などには、2年目以降も確定申告しなければなりません。
まとめ
個人から購入した中古マンションの場合でも、住宅ローン減税を適用できる可能性があります。減税を受けられたら10年間にわたって税額が控除されるので、手元に残るお金が合計で100万円を超えるケースも多々あります。
これから中古マンションを購入するなら、まずは住宅ローン控除の適用条件を確認して、適用可能であれば翌年に確定申告を行って確実に減税措置を受けましょう。
