物件購入時のみんなの相談

ボーナス併用のメリットは、ズバリ「月々の返済額の軽減」です。 年収の割合の内、ボーナス分が大きい場合、ボーナス月に支払いを回すことで、月々の返済が軽くなり、月々の返済額をフラットにして考えた場合だと支払いが厳しい物件金額でも、ボーナス併用にすることで、同じ金額の物件を余裕を持って買えることになります。 デメリットは、ボーナスが減ったり出なくなった場合も返済は続くため、家計が厳しくなるリスクがあることです。 ボーナス月はその他の支出が重なる傾向もあり、計画的に貯蓄や支出監理をしておく必要があります。 将来転職などを検討する場合にも給料形態（ボーナスがどれくらい出るか？）が転職先を選ぶ上でもネックになる可能性があります。 金融機関によってはプラン変更も可能ですが、一定の手数料がかかる金融機関も多いです。また、当然月々の支払額が増えます。

ボーナス併用は、人によってはアリです。 具体的には、ご勤務先のボーナス支給が将来に渡って安定している場合にはアリです。 ボーナス併用のメリットは、ズバリ「月々の返済額の軽減」です。 住宅ローンは、ボーナス返済にしたからと言って、総額の返済が減るわけではありません。 フラットにならした場合の毎月の返済額の一部を、ボーナス月に回しているだけですので、もし仮に将来的にボーナスが出ない月が発生した場合でも、ボーナス支払い分は払わないといけません。 35年や40年50年というローンを組む場合、将来に渡って安定的にボーナスが支給されるかをよくご検討ください。 もちろん、ローンと言うのは数年支払い続ければ「借り換え」というものも可能です。 転職などライフプランに変更が生じた際には、ローンの借入先を変更したり、支払いプランを変更する相談も可能ではありますが、一定の手数料などが発生しますので、よくご検討ください。 ボーナスが支給されなくても、ボーナス支払い分を払えるような貯蓄計画が実行できる場合や、絶対的にボーナスが支給される見込みであれば、ボーナス併用は検討しても良い支払い方法です。

場合によっては借入可能です。 選択する金融機関によって、借入可能か否か、いくらまで借入可能か、借入の際の金利（優遇幅）やその他条件に差が出てきます。 見られるポイントとしては、以下です。 転職直後とはどの程度か？ 1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年など、転職してからの期間によって金融機関の判断が変わります。 1年未満という時点で審査対象にならない金融機関も多いですが、3ヶ月以上ならOKという金融機関もあります。 また、同業種での転職であればOK、上場企業（またはそれ同等）への転職であればOKという場合もあります。 雇用条件の証明書や、給与のエビデンスが必要です 給与や雇用形態などが記載された書面が必要です。正社員かどうかなどの確認もされます。 直近の給与明細なども必要です。場合によっては、前職の源泉徴収票などを求められることもあります。 その他、基本的な与信などの属性審査がありますが、これらは勤続年数や転職直後に限らず見られる部分です。 ご希望の借入可能額や、購入したい物件のエリア、そのエリアの相場、求める物件グレードによっては、 勤続年数を延ばしてから購入するという選択肢の方が良い場合もあります。 いずれにしろ、まずは現時点で可能性がある金融機関を数行ピックアップし、事前審査をかけてみることが重要です。 事前審査を行うことで、「どの金融機関で」「どういう条件で」「いくら借入が可能なのか」が分かります。 住宅購入の準備として、まず最初に行っておきたいステップのひとつです。

産休・育休中でも住宅ローンを借りられる可能性は十分にあります。 ただし、金融機関は「安定的に返済できるかどうか」を重視するため、以下の点が確認されます。 復職予定の有無・証明 勤務先から「復職予定証明書」や「在籍証明書」を提出できれば、復職後の収入を前提に審査してくれる銀行もあります。 世帯年収での判断 パートナーと収入を合算する「収入合算」制度を利用すれば、休業中の影響をカバーできるケースもあります。 休業中の収入の扱い 育児休業給付金などの手当は、原則として「収入」としては評価されにくく、復職後の給与を基準に判断されることが多いです。 ポイントは、「復職する予定が明確にあるかどうか」と 「それを証明できるか」です。 復職予定がはっきりしていれば、休業中であってもローンを組めるケースは十分にあります。

自営業やフリーランスの方でも住宅ローンを借りることは可能です。 会社員の方と比べて、金融機関が「収入の安定性」や「事業の継続性」をどう評価するかがポイントになります。 審査で見られる主なポイントは以下です。 確定申告書の内容（過去3年分） → 直近3年の課税所得の平均で判断されることが多く、赤字や収入の変動が大きいと不利になりやすいです。 経費の計上方法 → 手取りが多くても、経費を多く計上していると「所得」が小さく見えるため、借入額が制限されることがあります。 業種・事業の安定性 → フリーランスでも継続年数が長かったり、実績がある業種だと評価されやすくなります。 信用情報（クレジット履歴など） → 他のローンの返済状況や支払い履歴も、会社員と同様にチェックされます。

一般的には、年収の7倍〜8倍と言われていますが、実際には年収と金融機関によって変わります。金融機関によって、年収の30%〜40%などで『返済比率』と『審査金利』による計算がされ、借入可能額が決まります。 その結果、一般的には年収の7倍〜８倍程度は借りれる金融機関が多いです。ただ、これはあくまで金融機関から『貸してもいいよ』という金額ですので、この金額がお客様にとって『借りていい額か』『安心して返せる額か』という視点ではないことにご注意です。 また、住宅ローンの審査には、上記以外にも勤務先や勤続年数、その他の借入や返済状況など、諸々が加味されて、借入可能額や住宅ローンなど金利（つまり月々の返済金額）が決まります。銀行の事前審査をする際には、そもそも自分たちの生活や将来を考えると、どれくらいの予算か適切かどうかから借入額を決めることをおすすめします。その為にもまずはご家族での今後の暮らし方のお打ち合わせと、それに合わせたライフプランの組み立てをお薦めします。

不動産購入では頭金がゼロでも購入は可能です。大切なのは「頭金はいくら必要か、いくら出すべきか」と言うよりも、「手元預金をいくら残しておくか」や「無理なく、安心して返済していける毎月のローン返済額がいくらなのか」などの点です。これらを試算し、住宅ローンで組む金額を減らせる資金があり、且つメリットが場合には頭金を入れることを検討しても良いかと思います。 また「目安」という考え方は、過去の高金利時代にはよく2割～3割と言われていました。これは仮に5000万の物件を金利5％で35年のフルローンを組んだ場合、総返済額が約1億600万になり、物件以上に利息を払うということが起きます。この場合、3割の頭金（1500万円）を投入し、3500万円の5％35年のローンにすることで、総返済額が約7400万程度になり頭金を入れるメリットが生れます。現在の住宅ローンは0．数％の状況ですので、仮に5000万のフルローンで0.7％35年ですと、総返済額が約5600万、頭金を1500万入れて3500万のローンで0.7％35年ですと、総返済額が約3900万となり、1500万の頭金を入れても削減できる利息の差は約200万円程度です。であれば、その1500万円は投資運用に回すなど、頭金で使うにはメリットは薄いという状況になってきます。 ちなみに「頭金」とは別に、不動産購入には「諸費用」という物件価格以外の費用（登記費用や火災保険料、仲介手数料等々）が掛かります。これらは頭金や住宅ローンとは違い、基本的には現金で用意した方がいい費用であり、目安として物件価格の7％～10％程度になります。（※物件価格や物件の評価額、住宅ローンを組む金額や金融機関により諸費用は変わります。） この諸費用を住宅ローンとして合わせて組む方法もありますが、住宅ローンの金利が上がってしまうケースもあるので、よくよくご検討いただくことをおすすめします。