はじめての資産運用。不動産投資の基礎知識と注意点

不動産投資は株式投資、投資信託などと並び、ポピュラーな資産運用の一つ。一方で、投資額の高さや、一部の悪質な営業のイメージから、「他の運用方法と比べてハイリスクなのでは」と思われることも多い。

そこで今回は不動産投資業界歴20年を誇る株式会社メイクスの中島さんに、不動産投資の「いろは」を伺った。

「現金がなくても始められる、安定性の高い資産運用」

まずはじめに、不動産投資にはどんな種類があるのか教えてください。

一口に「不動産投資」と言っても、色々な種類があります。

例えば、駐車場を経営したり、地方の広い場所ではガソリンスタンドや企業の工場に貸し出す「土地ベース」の投資。「建物ベース」の投資は、ビルやマンションを一棟買うケースや、戸建てを買うケース、建物内の部屋単位で買うケースがあります。

サラリーマン大家さんという言葉がありますが、会社員としてお勤めの方が不動産投資をはじめる際一般的なのは「ワンルームマンション投資」ですね。

ーワンルーム投資が人気なのはなぜでしょうか?

一棟の投資よりも管理がしやいからだと思います。

一棟の投資よりも管理がしやいからだと思います。普段働いていると、不動産投資に対して割ける時間にどうしても制約が出てきてしまいますよね。一棟や戸建ての場合だと、例えば建物の修繕はオーナーに義務付けられているし、日々の管理を委託する管理会社も自ら探さないといけない。

一方ワンルームマンション投資は、修繕の段取りも管理会社もすでに決まっている場合が多いです。そのため不動産投資の入り口としても人気が高いのがワンルームマンション投資です。

ー他の運用方法と比べて、不動産投資の特徴はズバリ何でしょう。

大きな違いは、3つあります。

1つ目は、「まとまった現金が手元になくても始められること」です。言い換えると「自分の信用を担保に投資ができる」ということですね。不動産投資はローンを組む場合がほとんどですが、例えば株式投資を始めたいから、という理由では銀行からはお金を借りられません。投資と名のつくもので個人がお金を借りられるのは基本的には不動産だけなんです。

2つ目は、「長期の安定的な収入が見込めること」です。投資で得られる利益には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」という2種類があります。キャピタルゲインは資産を売却した時に得られる利益のこと。対してインカムゲインは資産を保有している間に得られる利益のことです。購入した部屋を貸し出すことで、売却時の損益とは別に、家賃収入が入りますよね。保有しながら利益を得るので、インカムゲインに当たります。安定的にお金を生むことができるという点が、他の金融商品と大きく異なります。

3つ目は、「インフレに強いこと」です。現在、経済対策で約60兆円国債が発行されており、今後物価はさらに上がっていくだろうと予想されています。物価と一緒に、家賃も一緒に上がっていく。他の金融商品ではあまりない特徴ですね。

最大のリスク「空室」にどう向き合うか

ーでは、不動産投資のデメリットも教えてください。

「不動産投資のリスク=家賃が入らないこと」です。

家賃が入らなくなる状況とは、例えば地震で建物が倒壊する、火事で焼けてしまう、事故が起きる、その土地に住みたい人が減るなどさまざまな要因があります。

ー空室リスクに対し、不動産会社にはどのような打ち手があるのでしょうか。

大半の不動産会社では、「サブリース」という制度を展開しています。

サブリースとは、サブリース会社が物件を借り上げ、入居者に転貸するという制度です。まずサブリース会社が借りるわけですから、入居者の有無に関わらず家賃収入が見込めます。

メイクスでは、サブリースプランを利用するオーナー様に対し、査定家賃の90%を保証させて頂いております。※1

しかしサブリース会社からの保証家賃は直接入居者と契約する場合より低くなること、市況に合わせ都度金額を見直される可能性があるなどのデメリットがあります。※2

また、そもそもサブリースを勧める不動産会社や、サブリースをつけないといけないくらい空室リスクがある物件はオススメしません。サブリース会社が潰れてしまったらおしまいですからね。本来サブリースをつけなくても入居者がつきそう、もしくは売却を見込めそうな物件を見極めて投資することが何より大切です。サブリースは、あくまで保険として利用する方法もあるな、と考えていただけたら良いと思います。

ー初めての大家業、やることが多そうで不安です。

そうですね。不動産投資の契約には、今お伝えしたサブリース制度の他に、「集金代行契約」という制度があります。これは家賃の集金や家賃を滞納している借主の督促や退去時の立会いなど、いわゆる大家さん業を不動産会社が代行するサービスです。

メイクスでは手数料として家賃の5%(消費税別)をいただいています。集金代行契約の場合、空室時の賃料の保証はありませんが、「サブリース契約」「集金代行契約」共に弊社賃貸管理業務を営むグループ会社「株式会社メイクスマネジメント」がオーナー様にかわり入居者様との対応を代行しますので、ほとんどの業務をオーナー様のお手をわずらわせる事なく管理をお任せ頂けます。

なによりも大事なのは、明確な目標設定

ー中島さんは業界歴20年以上でいらっしゃいます。不動産投資のプロから見る、成功する人の特徴を教えてください。

数字ベースでの目標設定がされていて、そこから逆算して運用している人でしょうか。

そもそも不動産投資は成功、失敗の明確な指標がない投資です。例えば株式投資であれば、一般的には株を購入した時より高く売れたら成功、とシンプルですよね。対して不動産投資は、保有し続けて長期的に家賃収入を得たり、高値になったら売却したり、とお金が動くタイミングが多様です。明確な指標がない分、私から見たら成功しているように見えても、ご自身では不満を感じている方もいらっしゃいましたし、その逆もありました。

ーなるほど。まず何が自分にとっての「成功」なのかを掘り下げるべき、ということですね。

はい。ゴールが定まることで、許容すべきリスクや選ぶ物件も変わってきますからね。

老後の生活にゆとりを作りたいのか、直近で利益を出したいのか、はたまた節税のための投資なのか。ゴールから逆算して、どれくらいの期間でいくら資産形成するべきか、ファイナンシャルプランナーなどの資格者や、資格をもつ不動産コンサルタントに相談しながら、自分の目標を明確にしておくことをおすすめします。

ーでは、将来高値になりそうな不動産を見抜く方法はありますか?

私は物件価格の上昇は「再現性の低さ」が特徴だと考えています。

例えば購入したところにたまたま開発が入って結果値上がりした、とか、地方で土地を持っていたエリアに高速道路が走ることになって値上がりした、とかですね。値上がりの要因はパターン化しにくいため、将来高値になりそうな物件を追うよりも、いかにして失敗を防ぐか、という観点が大事になってくると思います。

ー不動産投資をした結果、後悔している人に多い特徴はありますか?

ダントツで多いと感じるのが「比較検討しない人」ですね。失敗の理由はいろいろあると思いますが、一人の話を信じすぎてしまって、他の意見を聞かないというのはみなさん共通しています。失敗したと相談にいらっしゃる方に聞いてみると、やはり明確な目標や施策を立てずに、「この人が言っていたから」という理由のみで迷走してしまい、取り返しがつかなくなるパターンが多いですね。

ー数社で比較して、複合的に判断することが大切なのですね。

はい。納得して購入するためには一社で決めないというのが鉄則です。一つの意見に飛びつくのではなく、セカンドオピニオンも取り入れた上で判断する。これは不動産投資だけでなく、他の資産運用でも言えることだと思います。

「何もしない、がリスクの時代」

ー貯金してるから資産運用は必要ない、と考える人も多いと思います。

その発想は危険ですね。というのも、今は銀行に預けているお金の価値がだんだん下がっている時代です。

通帳に記入される額面に変化がないので実感しにくいですが、物価が上がると相対的にお金の価値は下がります。バブル崩壊後から現在に至るまで、日本のインフレ率は5%。つまり物価が5%上がっているということです。それに付随して、銀行にあるお金がだいたい実質0.5%から1%ずつ価値が下がっています。つまり銀行に預金を預けたままで「何もしない」という選択がリスクになっているのです。

ー自ら意識しない限り、お金について学ぶ機会ってない気がします。

そうですね。だからこそ、不動産投資をはじめ各種資産運用の違いを知ることが大事だと思います。知った上でやらないという選択肢を選ぶのはいいけれど、知らずに何もしないのはあまりに勿体無い。先ほどもお話ししましたが、何もしないと資産は減る一方ですからね。

よく、「独身だけど、今のライフプランで買っていいのか」という方がいらっしゃいますが、結婚しても子供ができても、ほとんどの方は老後に年金で暮らす生活が待っているはずです。であれば、それに備えて投資を始め、老後の保証づくりをするのがいいのではと個人的には思います。

ー最後に、もし中島さんご自身が資産運用を今始めるなら、どのような選択をしますか?

リスクヘッジの観点から、通貨分散・分散投資するべきというのが私の考えです。

円資産が100%の方がほとんどだと思いますが、世界の流通量がわずか10%程度の円だけで資産を保有するのはリスクが高い。ドルの方が通貨としては強いわけです。通貨を分散させて保有しておくと良いでしょう。

また、コロナ禍において、不動産価格は大きく下がらなかったことで、資産価値としての安定性が見直されました。まとまった現金を使わず投資できる、というメリットを活かすため、私なら頭金を抑える方法で投資します。ちなみに2020年の上半期、世界の不動産投資の金額取引ランキングのトップは東京なんです。これは世界的に見た時に、コロナの影響が少なくて安定して見えるということや、カントリーリスク(社会情勢の変化で損失が生じる危険性)が低いことが影響しています。以上のことから、一見ハイリスクに思われがちな不動産投資も、複数のコンサルタントにきちんと話を聞いて進めれば、有意義な選択肢だと思います。

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※1 免責期間1か月必要。免責期間の無い85%保証プラン等もある
※2 家賃は定期的な見直しがある。また借地借家法第32条規定により減額請求される可能性がある。ただし、家賃が経済事情の変動により不相当となったとき、等借地借家法上の要件を満たさない限りサブリース会社より減額請求は出来ない。また減額請求は必ず受け入れなくてはならないわけではなく、変更前の家賃決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で協議により相当家賃額が決定されます。また契約期間中において、サブリース会社から解約される可能性がある。借地借家法第28条に基づきオーナー様からの解約には正当事由が必要となる。

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マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

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子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

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見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

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車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

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50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

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20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

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