住宅ローンに必須!今さら聞けない「団体信用生命保険 ”団信”」

団体信用生命保険とは?住宅ローンに必須の保険

中古マンションの購入を検討する際に、「自分が万が一死んでしまったらローンの支払いはどうしよう?」と不安に思ったことはないでしょうか。

賃貸物件に住んでいる場合、世帯主が亡くなった場合でも毎月の賃料は払わねばならず、支払いが難しい場合は退去しなければなりませんが、住宅購入検討者の不安を吹き飛ばす強力な保険「団体信用生命保険(以下「団信」と言う)」について解説します。

団信とは中古マンションを住宅ローンで購入する際、原則として債務者に加入が義務付けられている保険で、万が一債務者がローン支払い中に死亡した場合、残りの残債が保険金にて支払われ、借金を後世に残さないというなんとも嬉しい保険です。

団信は住宅ローン利用者達が受けられる大きなメリットでもあり、世帯主(債務者)が亡くなった場合でも遺族には「住む家」が残せる制度です。

なお、団信は保険料を別途で支払う形の保険ではなく、毎月支払う「金利」に保険料がすでに組み込まれているため、生命保険よりもコストパフォーマンスの高い保険でもあります。

誰しもが加入できるわけではない

しかし、誰しもが団信加入が可能なわけでありません。生命保険という性質上、金融機関は健康な債務者に対して貸し付けを行い、「支払い期間満了時までに残債を全て回収する」というスキームが原則として根底にあるため、借り入れ希望者に対して過去の病気歴や、手術経験、投薬された薬の種類や期間、入院経験の有無などのチェックがあり、リスクが高いと判断された場合には団信の加入ができず住宅ローン審査自体が否認になることも起こり得ます。

審査自体はそれぞれの機関の判断に委ねられますが、最近は「ワイド団信」などの持病を持ちながら加入可能なものも存在しており、条件付きで融資承認がおりる場合もあるため、「団信に入れそうもないから」と購入をあきらめる前に一度不動産仲介エージェントや銀行へ相談するのが良いでしょう。

保障内容と加入条件

原則、団信は債務者が死亡しない限り残債は無くなりません。そのため病気や不慮の事故で働けない状態となった場合でも保険適用されず、仮に世帯主が無収入でも生活費も含めてローン支払いを続ける必要があるケースがあります。

そういった危険性まで網羅する目的で「3大疾病特約・8大疾病特約」などの特約付き商品も用意されています。これらの商品は債務者が死亡せずとも、医師から特定の病気と診断されたタイミングや診断後所定の状態で◯日以上経過したタイミング等の条件付きで残債務が消滅する仕組みで、金利に概ね+0、3%前後の上乗せでオプションで追加することができます。

団信特約は一般的な都市銀行や信託系の銀行にも用意がありますが、ネット銀行系の金融機関に多く用意されている傾向があります。

ネット銀行は金利を低く抑える代わりに固定費の削減目的で専用の窓口や店舗を設けない金融機関が多く、お客様それぞれに特定の担当者が付いていないケースもあるほか、利用する司法書士の指定される、不動産仲介エージェントも直接介入しづらいなど、何かと制限が多いのも事実です。

そのため、必要書類やそれらの提出期日などを自身でしっかりと把握して進める必要があり、スケジュール管理等の注意が必要です。

なお、団信には年齢制限があり、一般的には年齢70歳未満が条件で、通常は

・直近3ヶ月の病歴

・直近3年以内の病気・手術・投薬、手・足の欠損または機能障害

・背骨(脊柱)・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がある

上記の場合、告知が必要です。

借りる金額によって健康診断受信義務がある場合もあるものの、原則は自己申告に基づきます。自己申告だからといって不実・虚偽の告知があった場合、万が一の場合団信の適用が受けられないこともあり得るため事実をしっかりと申告しましょう。

住宅ローン利用時の注意点

ここまでで、住宅ローン利用者が加入できる団信の優位性はご理解頂けたかと思います。賃貸住まいを続けるよりも「購入」を選択した方が、将来に備える意味では有利に働く団信ですが、それ故に支払い能力を上回るような借り入れを起こさないように注意が必要です。

通常は、年収に応じて借り入れ可能額が決まってくるのですが、借り入れ可能額上限いっぱいの物件提案を行う不動産仲介エージェントも少なくありません。大切なのは借り入れ可能額よりも、「毎月ローンの支払いにいくらまでかけられるか?」です

不動産仲介エージェントが新人時代真っ先に教わるのは住宅ローンの計算でした。ローン電卓も使いこなして日々営業しているため、経験を積んだエージェントであれば毎月の支払い額から借り入れ金額を逆算することや、養育費や介護費などの将来起こり得る人生のイベントを考慮したライフプランニングを含めた提案も出来るようなファイナンシャルプランナーの資格を有するエージェントも多数存在します。

日頃から、自分のライフスタイルや毎月の支払いバランスを考慮しながら物件購入を共に伴走してくれるような信頼できる優秀なエージェントを見つけておくことが大切です。

執筆/吉川遼(Ryo Yoshikawa)

三井不動産リアルティにてマンション・土地・戸建等幅広く売買仲介営業を約7年経験。2018年度在籍店舗の件数達成率145%など、多くの売買実績に携わった

マンション購入に関するお悩みを不動産のプロと一緒に解決しませんか?

もしも今あなたがマンションの購入について

  • 物件を見れば見るほど家探しが難航してきた…
  • オンリーワンの物件を探すために何から始めたら良いかを教えて欲しい…
  • 選択肢がありすぎて条件の絞り込みが出来ない…

などのお悩みがある場合には、エージェント提案型の家探しサイト「Agently」で不動産のプロと一緒に家探しを始めてみませんか?

豊富な実績やスキルを持つエージェントがあなたにあった物件情報を紹介してくれます。登録は無料でどなたでも気軽にはじめられます。あなたにとってベストな家探しをスタートさせましょう。

おうち大学

人気の相談 Top5

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

お金のことや過ごしやすさなど、どうするべきか迷ったら

物件購入ナレッジ

2021-09-07

今の年収で購入できるマンションの目安は?年収別に計算してみた結果

2021-09-16

【保存版】マンションの間取り完全ガイド|失敗を防ぐ選び方とは

2021-08-13

【事例あり】中古マンションは値引き交渉すべき!失敗しないコツを解説

2021-08-13

マンションと一戸建て、買うならどっち?費用と住環境16項目を比較

2021-08-25

中古マンション購入で失敗を防ぐ注意点【チェックリスト付】