所有期間によって売却時の税金が変わる!「譲渡所得」はいつから“長期”?税金がかかる条件は

マンションを売却したときには、譲渡所得が課税の対象になります。譲渡所得とはどのようなものか、詳しく見ていきましょう。

マンションを売却したときの売却益が「譲渡所得」

マンションなどの不動産を売却すると、売却代金が手に入ります。この売却代金からマンションを買ったときと売ったときの費用を差し引いた利益が「譲渡所得」です。

譲渡所得には所得税と住民税がかかりますが、給与所得などその他の所得とは切り離して税額が計算されます。この課税方法が「分離課税」と呼ばれるものです。

譲渡所得を計算式で表すと、以下のようになります。

譲渡所得=収入金額−取得費−譲渡費用

収入金額とはマンションを売ったときの金額、つまり売却代金のことです。これに対し、マンションを買ったときの金額は取得費になりますが、取得費には買った時の費用も含まれます。

取得費となる費用は、具体的には以下のようなものです。

【取得費】

・土地・建物の購入代金や建築代金
・購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
・仲介手数料
・測量費、整地費、建物解体費など
・設備費、リフォーム費
・住宅ローンの借り入れから入居までにかかった利息

また、譲渡費用は売った時の費用です。具体的には以下のような費用が挙げられます。

【譲渡費用】

・仲介手数料
・印紙税
・借家人に支払った立退料
・建物解体費など
・売買契約締結後に支払った違約金
・借地権の名義書換料など

なお、建物は期間の経過とともに劣化などで価値が減少していくとみなされます。そのため、用途や構造、経過年数に応じた減価償却費を取得費から差し引くことになります。居住用マンション(鉄筋コンクリート造)の減価償却費は、以下の計算式で求められます。

減価償却費=(建物購入代金+建物購入費用)×90%×償却率(0.015)×経過年数

所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」になる

マンションを売却したときの税額は、譲渡所得に税率をかけて計算します。マンションの所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」とされ、それぞれ税率が以下のように異なります。

【短期譲渡所得】(所有期間5年以下)

譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
※復興特別所得税は税率2.1%を所得税に乗じた額(以下同)

【長期譲渡所得】

譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

なお、マンションの所有期間は売却した年の1月1日時点でカウントされます。例えばある年の4月に買ったマンションを、5年後の5月に売ったとすると、売った年の1月1日時点ではまだ所有期間が5年以下なので短期譲渡所得となるのです。

長期譲渡所得とみなされるには、買ってから5年目となる年の翌年以降に売却する必要があるので注意してください。

約800万円の譲渡所得で税額300万円以上のケースも

5000万円で購入したマンションを6000万円で売却したケースについて、所有期間による税額の違いを試算してみましょう。

【設定条件】

収入金額(売却価格):6000万円
購入時価格:5000万円(土地1500万円、建物3500万円)
購入時費用:150万円(土地分45万円、建物分105万円)
売却時費用:210万円

まず所有期間3年で売却した場合の所得税(復興特別所得税含む)と住民税の合計は以下のようになります。

【所有期間3年の短期譲渡所得のケース】

譲渡所得

収入金額(売却価格6000万円)-取得費(購入価格5000万円+購入費用150万円-減価償却費146万25円※1)-譲渡費用(売却費用210万円)
=786万25円

税額

786万25円×39.63%
=311万4900円(100円未満切り捨て)

※1 減価償却費=(建物価格3500万円+建物分購入費用105万円)×90%×償却率0.015×経過年数3

次に同じ設定条件で所有期間が7年の場合の税額を計算すると、以下のとおりです。所有期間が長くなると減価償却費が大きくなり、譲渡所得は増えますが、税率が低くなるので税額は少なくなっています。

【所有期間7年の長期譲渡所得のケース】

譲渡所得

収入金額(売却価格6000万円)-取得費(購入価格5000万円+購入費用150万円-減価償却費340万6725円※2)-譲渡費用(売却費用210万円)
=980万6725円

税額

980万6725円×20.315%
=199万2200円(100円未満切り捨て)

※2 減価償却費=(建物価格3500万円+建物分購入費用105万円)×90%×償却率0.015×経過年数7

マンションを売却した翌年に確定申告が必要

マンションを売却したら、所得税の確定申告が必要です。申告は売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に、管轄の税務署で手続きをします。申告に必要な書類は税務署で手に入るほか、国税庁のHPからダウンロードしたり、電子申告する方法もあります。

納税は申告と同時期に税務署か金融機関で行います。申告の際に振替納税の手続きをすれば、指定した口座から4月20日前後に引き落とされます。全額を納めるのが難しい場合は、延納という手続きも可能です。これは納付期限までに税金の半額を納め、残りの半額を5月31日までに納税する方法ですが、延納期間中は年1.6%の利子税が加算されます。

住民税については所得税の確定申告をすれば、改めて手続きする必要はありません。給与所得者であれば勤務先が給与から天引きして納付します。自営業者などは所得税の申告後に市町村から納付書が送られてくるので、そこに記載された税額を納めればよいのです。

執筆/大森広司(オイコス)

マンション購入に関するお悩みを不動産のプロと一緒に解決しませんか?

もしも今あなたがマンションの購入について

  • 物件を見れば見るほど家探しが難航してきた…
  • オンリーワンの物件を探すために何から始めたら良いかを教えて欲しい…
  • 選択肢がありすぎて条件の絞り込みが出来ない…

などのお悩みがある場合には、エージェント提案型の家探しサイト「Agently」で不動産のプロと一緒に家探しを始めてみませんか?

豊富な実績やスキルを持つエージェントがあなたにあった物件情報を紹介してくれます。登録は無料でどなたでも気軽にはじめられます。あなたにとってベストな家探しをスタートさせましょう。

おうち大学

人気の相談 Top5

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

お金のことや過ごしやすさなど、どうするべきか迷ったら

物件購入ナレッジ

2021-09-07

今の年収で購入できるマンションの目安は?年収別に計算してみた結果

2021-09-16

【保存版】マンションの間取り完全ガイド|失敗を防ぐ選び方とは

2021-08-13

【事例あり】中古マンションは値引き交渉すべき!失敗しないコツを解説

2021-08-13

マンションと一戸建て、買うならどっち?費用と住環境16項目を比較

2021-08-25

中古マンション購入で失敗を防ぐ注意点【チェックリスト付】