<住宅ローン>元利金等返済と元金均等返済、どっちがトク?

執筆/伊藤加奈子

住宅ローンの返済方法は、自分でカスタマイズしよう

住宅ローンを借りるときに、金利ばかりに気をとられていると後悔することも。借入時にじっくりと返済方法を検討し、その後できるだけ手間をかけないことが、長期の返済を成功させる秘訣です。毎月の返済の仕方、ボーナス返済をするのか、最適な返済期間は何年なのか。こうしたことを自分で組み合わせ、カスタマイズしていくことが、今どきの借り方です。

毎月の返済額がずっと同じ「元利均等返済」と、総支払い額が抑えられる「元金均等返済」

毎月の返済方法が2種類あることを知っている人は、案外少ないかもしれません。返済方法といえば、毎月同じ金額を返済していくことが当たり前のように思いますが、実は2種類あり、そのどちらでも選択することができます(一部元利均等返済のみの金融機関あり)。

一つは、ほとんどの人が無意識に選んでいる「元利均等返済」。これは毎月の返済額が一定で、金利の見直しがない限り、返済終了まで毎月の返済額がずっと同じです。

もう一つは「元金均等返済」。これは、毎月の「元金」が一定で、利息が毎回変わります。返済初回が最も返済額が高く、2回目、3回目と利息が減る分、返済額が減っていくものです。

元利金等返済の概念図

元利均等返済の概念図

元金均等返済の概念図

元金均等返済
住宅ローン金利が高かった時代は、元金均等返済のほうが利息相当分を削減できるため、あえて元金均等返済を選択するケースもありましたが、今は超低金利のため、そこまでの利息の差はありません。家計の安定を図るためには毎月の返済額が一定のほうが分かりやすく管理しやすいため、ほとんどの場合元利均等返済を選択することになります。

例えば、借入額2000万円、全期間固定金利1.2%、35年返済、毎月返済のみの場合、どうなるか試算してみました。

◎元利均等返済

返済回数毎月返済額元金分利息分
1回目58,34038,34020,000
2回目58,34038,37919,961
3回目58,34038,41719,923
4回目58,34038,45619,884
5回目58,34038,49419,846
総返済額24,502,76620,000,0004,502,766

◎元金均等返済

返済回数毎月返済額元金分利息分
1回目67,61947,61920,000
2回目67,57147,61919,952
3回目67,52347,61919,904
4回目67,47647,61919,857
5回目67,42847,61919,809
総返済額24,209,80020,000,0004,209,800

同じ条件で借り入れた場合、元利均等返済では毎月の返済額が抑えられますが、総利息分は元金均等返済より30万円ほど多くなります。一方、元金均等返済では、総利息分は少なくなりますが、当初の返済額は元利均等返済より1万円近く多くなります。

総返済額で見れば、元金均等返済のほうがトクですが、当初の返済額が増えるため、その点に注意が必要です。元金均等返済をあえて選ぶとしたら、今は家計にゆとりがあるが、この先教育費負担があり徐々に返済額が減るほうがよい場合か、借入時の年齢が高く定年退職後も返済が続くなど、将来的に返済額を抑えたいというケースが考えられるでしょう。

借入額は毎月返済をベースに試算し、ボーナス割合は、ボーナスから返済できる金額を上限に

返済方法を考える際、もっとも大事なのは、毎月返済のみにするか、ボーナスからも併せて返済するかです。ボーナス併用を選択する際、注意しなければならないのは、毎月返済額を減らすことができるため、当初の予算より高い物件でも返済可能に思えてしまうことです。借入額を検討する際は、まず毎月返済のみで購入が可能かどうかをチェックしてみるべきです。

たとえば、借入額4000万円、全期間固定金利1.2%、35年返済で試算してみましょう。

借入額返済額年間返済額総返済額
毎月返済分ボーナス返済分毎月返済分ボーナス返済分
毎月返済のみ4000万円011万6680円0140万160円4900万6000円
ボーナス1割3600万円400万円10万5010円7万150円140万420円4901万6000円
ボーナス2割3200万円800万円9万3340円14万300円140万680円4902万6000円
ボーナス5割2000万円2000万円5万8340円35万750円140万1580円4905万5000円

ボーナス返済をなしとした場合、毎月返済額は11万6680円です。ボーナス返済1割の場合、毎月返済額は10万5010円と1万円以上少なくなります。ボーナス5割の場合は、毎月返済額は5万8340円で半分にすることができます。同じ借入額で、これだけの違いがでてくるわけです。しかし、年間返済額や総返済額はわずかではあるものの、毎月返済のみが最も少ないというだけで、ボーナス返済の割合を増やしたからといって返済がラクになるわけではないのです。

本来、毎月返済額がいくらまでなら無理がないかと考えるべきで、毎月返済額を減らすことが目的ではありません。また、ボーナスからもいくらまでなら無理がないかと考えると、毎月返済額を5万円に減らしボーナス時に35万円を返済することが家計にとって健全なのか、と考えることが大事です。

ボーナス返済をしてはいけないのではなく、毎月返済はいくらまで、ボーナスからはいくらまで、それで借りられる額はいくらなのかという順番で考えることが大事。企業業績に左右されるボーナスに頼った返済方法はリスクが高いため、それ相応の準備をして慎重に選択するようにしましょう

基本は60歳で完済すること。60歳以降の働き方次第で最適な返済期間は変わる

返済期間についても、デフォルトのように35年返済で考えるケースが多いのですが、借入時の年齢が35歳であれば完済は70歳。このことを軽く考えている人が多いのも事実です。60歳で定年退職後も雇用延長や再雇用の制度を導入している企業が増えたとはいえ、定年前の収入から大幅に減額されるケースがほとんど。定年退職後も返済が続く前提での借り入れは、基本的には避けるべきです。

ただ、60歳までに完済しようとすると返済期間は短くなり、その分毎月の返済額は高くなります。こうしたことから、最長の35年返済で試算するケースが多く、退職金で住宅ローンを一括返済する人も多いのです。退職金が確実に受け取れるのであればそれもいいかもしれませんが、住宅ローンに退職金を使い果たし老後資金が不足するという事態は避けたいものです。

返済期間の考え方は、60歳以降も返済が続くプランであれば60歳時点でどのくらい住宅ローンが残るかを試算し、退職金の一部で完済可能なのか、65歳までなら収入が減っても返済を続けることが可能なのかといった観点でチェックするようにしましょう。35年返済で借りて、定期的に繰り上げ返済することで返済期間を短縮する、という考え方もありますが、現在の収入がずっと維持できなかった場合、やはり退職後に返済が残ってしまうことになります。

毎月返済額、ボーナス返済額、返済期間をいろいろ変えて試算し、自分にとってベストな組み合わせ、無理のない借入額にすることがこれからは大切になってくるでしょう。

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マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

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マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

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子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

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見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

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50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

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