しあわせに買える「家の希望条件」の決め方・絞り方

住宅購入を考えている人の中には、情報収集をしすぎるあまり、「結局何を優先して買えばよいのか?」と混乱してしまう方が多い。住宅購入は、人生で一番大きな買い物とも言われる決断。だからこそ、情報を見れば見るほど悩んでしまう。
今回はシックストゥリーズ合同会社 Keller Williams Tokyo(ケラー・ウィリアムズ・トウキョウ)の小林さんに、「買いたいが、なかなか決められない」状態を防ぐ賢い家の希望条件の決め方についてアドバイスを伺った。

まず3つの軸を定めよう

ー予算、エリア、築年数など、希望条件は何から決めればよいのでしょうか?

ストレスなく理想の家を買うためには、まず3つの軸で希望条件を定めましょう。

1つ目が予算です。いくら住みたい家が見つかっても、支払えないと意味がありませんね。現実的に余裕を持って買える予算を決める。これが最優先です。

2つ目はエリアです。「今の生活環境に不満があるから引っ越す」のか、「今住んでいるエリアのこういうところが気に入ってるから似ているところでもいい」のかを考えてみてください。これをもとに後からエリアの選択肢を広げることができます。

3つ目が築年数です。新築購入は確かに理想的ですが、中古は中古で、管理状態が担保されているかチェックできるなどのメリットがあります。古い=ダメ、とは一概には言えません。予算とのバランスを見ることが大事です。

この3つが決まっていないと、理想の家があるんじゃないかと探し続けてしまう、いわば白馬の王子様状態に陥ってしまいます。

ーまず予算ですが、実際どのくらいの目安で考えれば良いでしょうか?

月々の家賃として無理なく支払えるのはいくらか、から物件購入価格を割り出します。現在賃貸にお住まいであれば賃料がベースになります。その家賃と返済比率(年収における年間住宅に当てる金額の割合)を照らし合わせます。目安としては、年収のうち25%以下に収まることが理想です。

一般的に、ローンの借り入れができる額は年収の7倍程度です。こちらもこの通りに借りると支払い負担が多い印象です。

ーちなみに、共働きのご夫婦の場合はどうですか?

夫婦の場合、どちらか一人の7倍であればまだしも、世帯年収の7倍の借り入れは危険で現実的ではありません。

産休育休をはじめ、どちらかの収入が低くなった時のリスクが大きいですからね。

最初に、住宅購入後の将来設計、例えばふたりとも働き続けるのか、時短勤務なのかフルタイムなのか、などをエージェントやファイナンシャルプランナーなどに相談し、予算を決めるとよいでしょう。

ちなみに、共働きのご夫婦の場合は夫婦それぞれにローンを組む「ペアローン」が可能です。この場合、住宅ローン控除が二人とも受けられるなどのメリットがあります。

ーエリアの決め方についてお聞きします。希望のエリアが予算オーバーの場合、どのように広げれば良いですか?

エリアについては、家探しの初期段階では結構理想的に決めてしまって大丈夫です。大事なのは、そのエリアを選んだ基準を明確にすること。「今の生活環境に満足してるのか」と「家を買ったらどういう生活をしたいのか」という希望を満たしているのであれば、まずはそのエリアで探します。見つからなければ、今満足している要素を満たす内容を整理し他の街まで範囲を広げましょう。

ー「オススメの駅はどこですか?」という質問、よく聞きます。

これは答えにくいんですよね。「価値が上がりそうなところは?」というのも、将来の資産価値は予想しにくいので。

そのことも踏まえて、「みんなにオススメのエリア」というものはなく、その人の生活に合っているかどうかが全てだと思います。

ですから、私は普段その人がどういう趣味を持ってるのかとか、お休みの日は何をして過ごすのか、など、物件やエリアの前にその人の生活について聞くことが多いですね。

ーあと「都心部から30分圏内」のような探し方をされる方も多いです。

その質問も、正直お答えが難しいです。都内は特に選択肢が広すぎるので、結果的に物件選びに時間がかかってしまいます。

私の場合は、そういうお客様の場合は沿線で絞ります。沿線によって乗客や街の雰囲気が全然違うので、好みに合うか合わないかで生活の快適さが左右される、実は大事なポイントだと感じているからです。

ーでは、築年数に関してはどう考えれば良いでしょう。

先ほどもお話ししましたが、築年数が古い=ダメ、ということではないと考えます。ただ、10年くらいで売却する可能性がある人だったら、私は築浅物件を出来るだけオススメしています。

築古物件で大事なのは、管理状況を最初に確認することだと思います。
多くの不動産会社では、物件を絞った後に管理状態をチェックする流れが多いかもしれません。しかし個人的には物件を絞る前の比較的早い段階からチェックしてから、お客様にご提案しています。

 

3つの軸が定まった後に考える要素は

ー物件の広さですが、例えば共働きの夫婦二人暮らしの場合、実は何平米あれば十分、といった目安はありますか。

生活スタイルにもよりますが、個人的には60平米あれば十分なんじゃないかと思います。お子さんが生まれるかわからないご夫婦は、予算の中でも広さ重視で物件を選ばれているケースが多いです。ちなみに、住宅ローン控除は内法面積(壁の内側の部分の寸法で求められた面積)が50平米以上から適用されます。

ー購入に踏み切るタイミングもなかなか決めにくいです。

一般的にみなさんに共通する「この時期が買い時」というものは存在しないと思っています。

一つ基準として言えるのは、不動産の情報がガラッと変わるのは二ヶ月から三ヶ月だということです。つまりその間に、希望に合う物件を出来るだけエージェントに提案してもらい、その中でどうしても見つからない場合は、物件がリフレッシュされる2〜3ヶ月待ってみるのもありでしょう。とはいえ、100点の物件を見つけるのは難しいです。物件を減点方式でなく加点方式で見てみてください。

ーコロナで変わったかもしれませんが、駅徒歩の基準はありますか?

もし将来的に売るか貸すことを考えているなら、やはり出来るだけ駅近をオススメします。

逆にしばらく住むことを考えたら、駅から少し離れた方が落ち着いていることが多いので、住環境としては整っていますし、一概に駅徒歩何分が良いと区切るのは難しいです。

ーマンションの総戸数は気にするべきでしょうか。

はい。意外と生活に関係する要素だと思います。マンションの規模が大きくなるにつれ、修繕積立金の金額は負担割合が少額になる傾向があります。

また、タワーマンションの共用部分は、自分の生活にフィットしているかをチェックしましょう。使わないものに修繕積立金払うのは勿体無いですよね。豪華なタワーマンションだとプールや温泉が付いているところもありますが、その分お金はかかります。

満足した住宅購入ができる人は、優先順位の整理が出来ている

ー小林さんから見た、「なかなか買えずに悩んでいる人」の特徴はなんでしょう?

ネットの情報を過信している人ですね。物件情報のサイトよりかは、ノウハウ系のコラムを読んでる方にとても多い印象です。

情報収集はたしかに大切ですが、特にネットの情報は注意が必要でそもそも全部が合っている訳ではありません。

特に不動産領域のビギナーだと、断定的な表現の文章に影響を受けやすいと思います。その結果エージェントの提案を跳ね返してしまう方が多いです。

ー買える人と買えない人の違いは、妥協点を探せるかどうか、ということでしょうか。

そうですね。「この物件を買おう」という決断力も大事なところですが、妥協できるか、だと思います。全ての希望条件を100%満たす物件はほとんどありません。

ですから、出てくるかわからない理想の物件を待ちながら探すのではなく、あらかじめ優先順位を絞って、「この相場観の中でこの条件のマンションが見つかったら買う」という進め方だとストレスなく購入できると思います。

また、優先順位の整理はエージェントの腕の見せどころです。初めての購入だと特に、お客さん自身で考えるのは難しいので、例えば私は、まず一個物件を提案してみて気になるポイントはどこなのか、を探るやりとりをします。具体例があるとお客様もイメージしやすいからです。

妥協点をあぶり出し、エージェントと共有しながら物件を探していく。そしていい物件が出たらすぐ購入の手続きに移れるよう、事前準備をしておく。これが理想の流れだと思います。

住宅購入は、理想と現実のバランスをどう取るかが決め手です。Agentlyでは、今回お話を伺った小林さんのように、人生設計のヒアリングから寄り添ってくれるトップエージェントに相談することができます。ご利用は無料です。

ご登録はこちらから
https://joinagently.terass.com

agentlybanner

マンション購入に関するお悩みを不動産のプロと一緒に解決しませんか?

もしも今あなたがマンションの購入について

  • 物件を見れば見るほど家探しが難航してきた…
  • オンリーワンの物件を探すために何から始めたら良いかを教えて欲しい…
  • 選択肢がありすぎて条件の絞り込みが出来ない…

などのお悩みがある場合には、エージェント提案型の家探しサイト「Agently」で不動産のプロと一緒に家探しを始めてみませんか?

豊富な実績やスキルを持つエージェントがあなたにあった物件情報を紹介してくれます。登録は無料でどなたでも気軽にはじめられます。あなたにとってベストな家探しをスタートさせましょう。

おうち大学

人気の相談 Top5

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

お金のことや過ごしやすさなど、どうするべきか迷ったら

物件購入ナレッジ

2021-09-07

今の年収で購入できるマンションの目安は?年収別に計算してみた結果

2021-09-16

【保存版】マンションの間取り完全ガイド|失敗を防ぐ選び方とは

2021-08-13

【事例あり】中古マンションは値引き交渉すべき!失敗しないコツを解説

2021-08-13

マンションと一戸建て、買うならどっち?費用と住環境16項目を比較

2021-08-25

中古マンション購入で失敗を防ぐ注意点【チェックリスト付】