<リノベーション>リノベの基本と失敗しないコツは?

住宅購入と同様、人生の中でそう頻繁には経験できない“リノベーション”。
日々の暮らしを送る住まいを、自分たちのアイディアで作れれば愛着もひとしおですが、失敗したくないという不安もついてまわります。

そこで、初めてでもうまく行くコツを知るべく、東麻布にあるリノベーションの会社『ソーゾーファクトリー』さんにお話を伺いました!

renoverocca?(リノベろっか?)
株式会社SOZO FACTORYによって生まれた、東麻布にあるマンションリノベーション専門ショップ「renoverocca?(リノベろっか?)」。施主の希望をうまく引き出し形にした遊び心のあるリノベーションが持ち味。http://renoverocca.jp

リノベろっか?のお二人
左がCEOの永吉さん、右がリノベーションデザイナーの叶井さん

リノベーションの基本的な流れ

Q.まずは、リノベーションの基本的な流れを教えてください!

A.renoverocca? 永吉さん

ネットや雑誌などでリノベ会社へ問い合わせをされた後、物件購入済みの場合は現地調査をしたり、まだ購入していない人は物件探しからお手伝いをするところから始まります。
そうしてリノベーションの希望条件がまとまってきたら、うちでは3つのプランをご提案します。お客さんによっては複数社にプランを出してもらい、気に入ったものを選ぶ、という方もいらっしゃいます。そうして絞り込んでいき、打ち合わせたプランの見積もりを確認し契約となります。

費用の発生タイミングは会社によって異なり、前段のヒアリングやプランのご提案時点から費用が発生する会社も一部ありますが、基本的にはプランのご提案後に一社に決め、暫定的な見積もりをもって契約を結ぶパターンが多いですね。

Q.プランは、どのくらい具体的なものを提案してもらえるのでしょうか?

A.renoverocca? 叶井さん

うちではいつも、3パターン用意します。1つは「お客さんがいった通りのプラン」、2つ目は「建築的な目線で遊び心をいれたプラン」、3つ目は「うちならもっと面白くできるというプラン」と、遊びの幅が違う3つをご提案します。

例えば、こちらでは玄関スペースに広い土間をご提案しました。

土間のあるマンションエントランス
1階住戸であることを活かした、遊び場にもなる、約10畳の土間スペース

お客さんの最初の要望はこの様な形でした。

当初のプランA
施主の意向をそのまま実現したプラン

このお家のコンセプトは『子どもたちの遊び場優先の家』。元フレンチシェフの奥様からの「お子さまを見守り、会話しながら料理ができるキッチンにしたい」という希望で、家事動線に優れ、キッズスペースも見守れる間取りの中央にキッチンを設置しました。

それと同時に、少し遊びを加えたプランもご提案しました。

提案したプランB
土間など遊び心を加えた提案プラン

インナーテラスとしていた部分は水や汚れに強い土間仕様に。キッチンは思い切ってリビングと一体にして、キッズルームとの間に親子で使えるワークスペースを設けるなど、空間を一体に広く使いながらも緩やかに用途が分けられるようにしています。

土間や、ここまで思い切った空間の繋げ方は初めての方には勇気が要りますが、最終的にこちらの遊びのあるプランを選んでいただき、こういった計画図に詰めていきました。

最終的な図面
AMroom、PMroom、ワークスペースなど過ごし方に応じて空間作った間取り。PMroomにはダイニングテーブルと一体になった大きなキッチンがあり、子どもたちとコミュニケーションを取りながら食事の準備ができそうだ

その他にも、こだわりのキッチンは既製品では理想通りにならなかったため造作したり、ボルダリングの壁に興味があったご家族のために雲梯をつけたりと、設備や細かなインテリアも一緒に考えて決めています。

この家オリジナルで造作したキッチン(左)、ぶら下がって遊べる雲梯(右)

初めての方はまず最初のベーシックなものを考えがちなのですが、こちらで遊びを加えたプランに決まることもよくあります。そういった、当初はお客さん自身も言葉にできなかった要望やしたい暮らしをプランという形にしてご提案するのが、リノベのプロの仕事だと考えています。

大きなキッチンと土間のある家へのリノベーション

予算の幅は素直に相談しよう

Q.予算ってどう伝えたらいいのでしょうか。

A.renoverocca? 永吉さん

当初600万円予算の人が最終的に1300万円のプランにしたこともあり、かかる予算も実際の費用も非常に幅があります。

はじめに低めの予算を伝える方も多いのですが、それはリノベ会社の賢い頼り方とは言えません。「予算は500万円」と伝えられたらそれを大きく超える提案は失礼ですから、誠実なリノベ会社ほど、あらゆるものを削ったりしてなんとか500万円の中で作ろうとしてしまいます
その後で予算が追加になることも多いですが、削られたものが全て戻ってくる訳ではありません。それであれば当初からそれらを折り込んでプランを作った方が、当然良いものができるわけです。

初めてのリノベーションで、どこまでお金をかけるのかを決めることは難しいですが、「できる限りこれで抑えたい。どうしてもやりたいものがあるならここまで」など、最初から素直に幅を伝えるほうが、結果的に良いものが出来上がると思います。

また、予算を素直に伝えても良いくらいに信頼できるリノベ会社と出逢うことも大切だと思います。

リノベしたい、と思った時点でこだわりは必ずある

Q.インテリアのプロではないですし、特にこだわりもない、でもかっこよくしたい、という方もいらっしゃると思うのですが

A.renoverocca? 永吉さん

そういう方がすごく多いです。多いんですけど、やっていくうちにこだわりが出てくるんですよね。中古マンションにそのまま住まずに「リノベしたいな」と考えた時点で、何かしらのこだわりは絶対あるんです

ただ、それらが後からでてきてしまうと時間やお金が余計にかかることになりますし、リノベ会社としても良い仕事がしづらくなります。さらには、「そんなこと最初は言ってなかったじゃん!」と夫婦喧嘩になることも。せっかく思い入れのある家づくりをしているのですから、リノベ会社とも、家族とも喧嘩になるようなことがあってはいけません。それを防ぐため、今まさに「こだわり発見シート」というものを作っています。

Q.こだわり発見シートとは?!

A.renoverocca? 叶井さん

何もないところから希望を考え始めるのではなく、細かい部分までできる限りリスト化し、好みを答えてもらう形式のシートです。

例えば、「ドアノブはこういう種類や質感があるがどれがいいか?」など、一つ一つ答えていくことで聞かれないと出てこない自分の要望を最初に知ることができるシートになっています。それを家族に共有してもらい、どれを優先するかという話をしていただくととてもスムーズですし、そういう過程も楽しんでいただけると思っています。

あとは、うちでは今住んでいるお住まいの写真を見せていただくことが多いです。暮らし方や好みが良くわかります。instagramやpinterestなどのSNSで気になる内装や、通りがかった商業施設などの気になった壁紙を各箇所3枚ずつほどまとめて担当者に見せて、自分の好みを知ってもらうことも大切だと思いますね。

Q.希望って、どのあたりまでにFIXすればよいのでしょうか?

A.renoverocca? 永吉さん

うちでは、基本的に着工の一週間前までに決めていただくことにしています
それを過ぎてから変更があると現場の工程にも影響しますし、「そもそも部屋に運び込めるのか?」という検証が必要な設備もあります。

例えば、こちらのタワーマンションでの事例では、このモダンなデザインのキッチンを入れたい!というご要望がありました。

タワーマンションでのリノベーション事例

大型のキッチン

ただこちらは非常に大きな設備でしたので、決める前に実寸のモックアップを木で作り、タワーマンションに実際に運び込んで「エレベーターで運べるか?」、「エレベーターに入らないならば階段で運べるのか?」など搬入のシミュレーションを行いました。

本当にギリギリで入ったのでなんとかなりましたが(笑)、こういった検証や工程の工夫が必要なものもあるため、着工前には全て決め切ったほうが後から後悔せずに済むと思います。

相性の良いリノベ会社と出逢うには

Q.相性の良いリノベ会社さんって、どう見つければいいのでしょう

A.renoverocca? 永吉さん

リノベーション会社は様々です。renoverocca?のようなリノベ専門でやっているところもあれば、不動産会社の子会社だったりと、バックグラウンドも色々です。売却時の価値を重視したリノベーションを得意とするところや、純粋にお客さんにフィットした形に変える自由なリノベーションを得意とする会社もあります。

ただ、よくある間取りそのままではなく、自分たちの暮らしに合わせたプラン提案を求めるならば、やはりそういった提案力で生きているリノベ専業のところの方が期待できると思います。

もっと家で遊んでみよう

Q.こうして事例を見てみると、やってみたい“遊び”が湧いてきますね

A.renoverocca? 永吉さん

リノベーションは一回やるともっとしたくなるもので、数年たって「またやりたい」と仰る方も少なくありません。それはリノベーション自体の楽しさもあるかと思いますが、一度やってみて数年たつと「もっと遊んでもよかったかなあ」と感じることがあるそうです。

遊んでみたら意外とこんなんもんなんだ、と感じると思います。そんな、自分では思いつかなかったより良い住まいを提案することに、ぼくたちリノベ会社の価値があると思っています。

先のことを考えるとどうしても無難なものになってしまいますし、それを否定するわけでもありません。ですが、ぼくたちは何年か後を見据えてその間我慢する家ではなくて、この10年のために最高の場所を作る。そういうつもりでリノベーション専門会社をやっています。

リノベろっか?のお二人

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マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

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マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

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子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

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見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

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車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

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50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

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20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

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