300の住宅ローンを知るプロに聞く「住宅ローン選び」の基本の“キ”

初めての住宅購入。多くの方がこだわって時間をかけるのは「物件選び」ですが、実は同じくらい慎重に行ってほしいのが「住宅ローン選び」。金利の高さ・低さだけでなく、保証料・手数料や団体信用生命保険の保障範囲なども商品によって大きく異なります。

とはいえ、一つ一つ比較するのはかなり大変。そこで今回は、全国約300種類もの住宅ローンを扱う「いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINE」を運営するiYell株式会社の小林さんに、住宅ローンの賢い選び方と、最新の動向についてお話を伺いました。

答えてくれたのは…

iYell株式会社 小林さん

iYell株式会社_小林氏の写真

Q.まず住宅ローンを展開する金融機関は、どういったところが選べるのでしょうか。

大手メガバンクから地銀、ネット系銀行まで、幅広い金融機関が住宅ローン商品を展開しています。縁のない地域の地銀でも、審査などの手続きが可能であれば全国どこの金融機関からでも住宅ローンを借りることができます。

また、物件が決まってから仲介会社さんに紹介された金融機関のローンに決める方も多いですが、今は金利競争が激しいため、低金利なだけではなく団体信用生命保険や付帯サービスなどが非常にお得な商品も増えています。購入の初期段階から物件探しと並行して「住宅ローンはどこにしようかな」と考えてみると、支払う利息や保険料など、最終的な出費をもっと抑えられるものが見つかるかもしれません。

Q.大手の銀行ではない「ネット系銀行」が気になるのですが、代表的なところを教えてください。

「ネット系銀行」というのは、窓口を持たないネット完結型の銀行のことですね。

有名なのは、ソニー銀行、楽天銀行、auじぶん銀行。住信SBIネット銀行もシェアが高いです。最近参入したのはソフトバンク系のジャパンネット銀行。他にも新しい金融機関が少しずつ増えてきていて、LINE Bankも設立準備に入っているそうです。また、福岡フィナンシャルグループは昨年12月22日に銀行業の営業免許を取得し、地銀でありながらネット専業銀行「みんなの銀行」を設立済です。

住信SBIネット銀行や、auじぶん銀行などは前年度比の取り扱い高が2ケタ増と急成長していて、一方で既存の銀行系などのシェアは落ちています。新しいプレーヤーがどんどん増えているので、今後住宅ローンの競争ももっと激しくなり、より借りる方に有利な商品が増えていくと思われます。

Q.メガバンクなど既存の大手銀行とネット銀行の違いは何でしょう?

まず金融機関としてのコンセプトが違いますね。既存の大手銀行のほうが住宅ローンの裾野が広く、一方でネット銀行はより金利が安くなる傾向にあります。

とくに地銀などはそうですが、銀行の役割として地域経済を支えるということがコンセプトにあります。ですので、ある程度幅広い顧客層に金融商品を提供するというスタンスを持っています。

一方でネット銀行にはそのようなコンセプトがなく、シンプルにデフォルト(返済が滞る)リスクが低い顧客に対して、画一的なフローでコストを抑え、安い料金・低い金利で金融商品を提供しています。金利・手数料は安いですが、対応できる顧客層は狭くなる傾向にありますね。借入れを行う顧客の信用度はもちろんですが、借入れを行って購入できる物件にも違いが出ることがあります

例えばあまりに古い住宅の融資はできない場合や、単体の物件購入の融資であれば可能でも、土地購入と建築など支払いが複数回に分かれるものには対応できないなど、用途が分かれるものへの融資が柔軟に対応されないこともあります。

そうして画一的なフローで審査を行うことで、金利や手数料を低く抑えられるのがネット系銀行です。

Q.ネット銀行系の審査基準に適していれば、お得に借りられそうですね。

そうですね。やはり手数料が安い・金利が低いということがネット系銀行の最大のメリットでしょう。他にも、店舗で審査を行うところはほとんどなく、手続きが全部ネットや自宅で完結できることが多いのも利点です。

店舗がある場合は、わからないことがあれば聞きながら書面を記載できますから、担当店舗や専任の担当者がつく銀行にももちろん利点はあるのですが、コロナ渦のこういった状況下では完全非対面で審査が進められるのはありがたいですよね。

Q.ネット銀行と銀行のデメリットはそれぞれ何でしょうか?

銀行と比べて、ネット銀行のほうが事前審査から本審査完了までに時間がかかる傾向にはあります。銀行では早いところだと一週間で審査結果が出たりもするので、審査スピードについてはネット銀行のデメリットと言えるでしょう。ただ、ジャパンネット銀行などは審査が早いですから、審査スピードは各金融機関の事情によるようです。

銀行のデメリットは、金利や保証料・手数料が高くなりがちであるところと、窓口に行かないと審査が進められないところでしょう。土日に予約が取れればよいのですが、混んでいる時期だと物件の決済までのスケジュールを考えると平日に行くしかない、ということも起こりえます。

Q.金利以外に、見るべき比較のポイントはありますか?

金利以外では、手数料・保証料はよく比較していただいたほうがいいと思います。

保証料は繰り上げ返済や売却などで前倒しで完済した際に返ってきますが、手数料は支払ったきりで返ってきません。ゆくゆく繰り上げ返済や売却の予定がある場合は、保証料型の商品を選択したほうがお得になることが多いです。

また保証料には、金利に上乗せして継続して支払うパターンと、最初にまとめて支払うパターンがあり、これも繰り上げ返済や売却予定の時期によってどちらがお得かは変わってきます。

保証料や手数料に関しては弊社「いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINE」でもかなりご相談が多いのですが、審査が進んだ段階からでは別の住宅ローンに変えることはスケジュール上難しくなります。見逃しがちなポイントですが、非常に重要ですので、「保証料か手数料か」ははじめに確認しておくことをおすすめします。

また、団体信用生命保険(団信)も注目すべきポイントです。

マイナス金利政策により、ここ数年金利が低くなりすぎているので、団信で差別化するのがトレンドになっています。競争の中で各社の団信は非常に複雑化しており、しっかり調べて比較することが必要です。

1つの銀行で5種類くらいの団信あったりもしますし、同じ「3大疾病」といっても疾病の定義が金融機関によって違うこともあります。また、保障がおりる条件は同じでも働けない間のみを保障する収入保障なのか、死亡保障なのかなど、保障内容も異なることがあります。

どこも同じようには見えてしまいがちですが、団信の名称だけ見て比較するのではなく、ぜひ保障の条件や内容をよく読んでじっくり比較してみてください。

ちなみに、ネット銀行ですとauじぶん銀行、ソニー銀行は保険が理由で選ぶ人が多いです。保証内容は手厚いが金利は低めなので、好評ですね。

iYell株式会社_小林氏のインタビュー写真

Q.「いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINE」ではどんな相談が可能なのでしょうか?

幅広い住宅ローンに精通した人間がおりますので、住宅ローン選びについては何でも、どこよりも詳しく、無料でご相談に乗らせていただくことができます。

保険業界にはいろいろな保険を比較できる事業者さんがありますよね。ただ、住宅ローンには並行して比較できる窓口は少ないので、住宅ローンに迷っていらっしゃる方にはぜひご利用いただきたいです。

また、全国対応していることも強みの一つです。仲介営業担当の方でも住宅ローンに詳しい営業の方はいらっしゃいますが、自分のエリア管轄内の金融機関しか知識がないこともあります。住宅ローンは意外と地域性があるものなので、複数の選択肢から第三者として中立にご紹介できる弊社であれば、よりぴったりな商品に出会っていただけると思います。

取り扱い可能なのは70程度の金融機関、住宅ローンの商品数だと300近いものをご紹介できますので、人気のローンから地銀まで一通りご紹介可能、と思っていただいて結構です。 

Q.住宅ローンの手続きは時間の余裕がないうえに煩雑ですが、どこまでサポートいただけるのでしょうか?

いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINE」では住宅ローン選びのアドバイスまでお手伝いできます。また、弊社のいえーる ダンドリ」という住宅購入の段取りを一括で管理できるサービスを導入いただいている仲介会社様であれば、住宅ローン関連の連絡も、すべて一箇所で連絡・管理できますし、スケジュール管理もアプリケーション内で自動で行えますから、かなりご負担が軽くなると思います。

Q.住宅ローンの相談は買うことが決まった段階で行う印象があるのですが、本来はどのタイミングでするのがベストですか?

購入段階ではなく、購入計画の方向性がみえた時からご相談いただくのがベストです。賃貸ではなく家を買って住もう、新築ではなく中古にしよう、などという方向性が見えた段階からご相談いただくことで、資金計画がクリアな状態で家探しを進めることができますよ。

先程の「いえーる ダンドリ」をご導入いただいている仲介会社様であれば、この初期段階で弊社の「住宅ローンの窓口」へつないでいただけますので、仲介会社さんにぜひ聞いてみてください。

Q.先程からお話に出ている 「いえーる ダンドリ」について詳しく教えてください。

住宅ローンテックのiYellが、住宅ローンの初期相談から決済完了までのすべての工程の相談役となり、住宅購入をスムーズに進めるお手伝いをするサービスです。

「いえーる ダンドリ」の説明画像
住宅ローンの審査手続きやスケジュール管理、質問等が一箇所で簡単に行える「いえーる ダンドリ」

特徴は大きく3つあります。

1つ目は、住宅ローンの専門家がローン選び、審査等もサポートしてくれる安心感。特にネット銀行は自分で手続きするので大変です。専門家がみてくれるので、小難しい手続きが苦手な方にはぴったりです。

2つ目は、コミュニケーションがチャットで行える気軽さです。非対面でいつでも、気軽に質問ができるので、この項目の記入方法がわからない!といった細々とした質問でも、その場ですぐに解消いただけます。住宅ローン収入の証明書類や保険の審査用書類など、用意すべき書類は本当に個別性が高く、「よくある質問」では解決できないことが多いです。そんな時にも、「この書面で不足がないか」と質問していただけるので、悩む時間が大幅に削減できるかと思います。
また、専用のビデオチャットも搭載しているので、テキストだけのやりとりに不安を感じる方にオススメです。

3つ目は、やりとりが全て一箇所で行われるわかりやすさです。住宅購入には、金融機関や不動産仲介会社をはじめ関係者が非常に多いですよね。各社が連携していない場合は伝言ゲームにせざるを得ないのですが、コミュニケーションが一箇所で行われる「いえーるダンドリ」があれば連絡漏れもなく安心ですし、電話やメールと、連絡手段を使い分ける必要もありません。特に、住宅ローンはスケジュールに余裕がないことも多いので、関係者で進捗が共有できる点は非常に役立つと思います。

まとめ

物件探しをしているとついつい後回しにしてしまいがちな「住宅ローン」。家と同様、住み替えたあとも長く付き合うものですから、専門家やテクノロジーの力を借りながら、早めに検討をはじめるのがよさそうですね。

TERASSに仲介をご依頼いただいた場合も、この「いえーるダンドリ」を利用いただけます!ぜひ以下のページからご相談ください。

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わが家にとってベストなエリアはどう選べばいいの?

エリア選びは難しいですよね。 まずはじめに、家探しは「エリア・予算・広さ」の3点の中でバランスをとることが大事だと言われています。選択肢を広げすぎるとかえって悩んでしまい決められないことが多いため、ご自身の知っているエリアや最初に想定していたエリアで、この3つのバランスが成り立つのであれば無理にエリアを広げる必要はありません。 そのうえで、予算と広さの希望をかなえるために、「エリアを広げて探してみよう」という場合は以下のように探してみることをおすすめします。 優先したい暮らしの条件を挙げてみる(職場へのアクセス、教育環境、緑、資産性など)上記の中でざっくりとでも、優先順位を決める上記がかなえられるエリアを、交通アクセスなら路線、資産性であれば再開発のエリアや複数路線が走っているところなどから探していく エリアに詳しくなく、③が難しい場合は、希望のエリアイメージをAgentlyで伝えてみると、提案がもらえるので試してみてくださいね。

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マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

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マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

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最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

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見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

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