物件購入時のみんなの相談

マンション購入、仲介手数料はいくらになる?

中古マンションの購入の場合、仲介手数料は宅建業法という法律で「物件価格の3%+6万円(+税)」が上限と定められています。※物件価格400万円以上の物件の場合 つまり3000万円の物件ならば105.6万円、5000万円の物件ならば156.6万円が仲介手数料の上限となります。 ただし、あくまでこれは上限ですので、割引制度等がある場合にはこれより低い金額となる場合もあります。 ちなみに、新築マンションやリノベーション再販物件など、法人から直接購入する場合には仲介者は発生しませんから、仲介手数料も発生しません。その変わり、物件価格に直接消費税10%が適用されます。

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マンション購入の値引き交渉って可能なの?上手な交渉方法を教えて。

中古マンションの交渉は可能です。 上手な交渉方法としては、まず物件の売却理由を把握することが重要ですね。 急いで売りたいのか、高く売りたいのかによって、交渉の仕方はまったく異なります。 直接売主の方に売却理由を聞くことはあまりなく、基本はエージェントを介して売主さんにヒアリングをかけてもらいましょう。売りたい期限が迫っている物件は多少安くても速く売って安心したいという気持ちが働きますから、交渉の余地があるといえるでしょう。 さらに、売主の方は交渉に積極的なわけではないので、買おうと決めたら買える人間であることを伝えるために早めに事前審査を通して証明しておくことも大事です。 また、価格交渉において、こちら側の交渉理由を明確に添えることも大切です。例えば、室内コンディション状況からリフォームが必要な場合に「購入したいが、プラスの費用がかかるので、、、」など、やんわりと売主様への配慮も持って伝えることが重要です。価格交渉の可否判断、そして実際の交渉は、エージェントの力の見せ所ともいえます。 またこれは裏技ですが、売主の方を仲介している仲介会社が、会社として契約成立を急いでいる場合もあります。月内契約、早期の引き渡しなどのメリットをつくって味方にする方法もありますので、よくよくパートナーのエージェントと作戦をたてて挑みましょう。

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住宅ローンの審査に落ちたらどうしたらいいですか?

住宅ローンの審査がNGだった理由により、対応が異なります。 考えうる理由としては、以下のようなものがあります。 ・個人信用情報に問題があった・返済比率が高すぎた・担保評価(物件起因)で通らなかった・健康状態を理由に通らなかった 個人信用情報によるものであれば、程度により時間がたてば信用が回復するケースもあります。心当たりのある場合は早めにエージェントに相談してみましょう。 原因に心当たりがない場合は、信用情報機関から信用情報を取得して、その信用情報の内容を確認することができます。 返済比率が高すぎる場合は、借入金額を下げることで解決できます。 担保評価によるものであれば残念ですが物件を変更するか、またはその物件を評価してくれる銀行を探すことで解決できるでしょう。 健康状態に関しても同様で、ローンの条件や金融機関を変えれば通る可能性もあります。 銀行によっても審査基準が違うので、通る金融機関を一緒に探してくれる、ローンに強いエージェントと組むことが大切です。 また、いざ購入!という時に審査に落ちてしまい慌てることがないように、探している最中から住宅ローンの事前審査を通しておき、どの程度の借入れが可能なのかを知っておくとスムーズです。

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年収1200万だといくらくらいのマンションが買えますか?

住宅ローンの金融機関ごとに審査基準が異なりますが、約6500万円から1億1000万円までが目安となるでしょう。 お客様のお勤め状況などでも大きく変化する場合があります。住宅ローンの返済額が年収に対して30%、最大でも45%までとなることが審査上の基準となります。 融資希望額が1億円を超えると審査が厳しくなるのに加え、1億円超の住宅ローン融資を行っている金融機関が限られています。そのため、資産に余裕があったり、年収が基準を大幅に満たしているなどの条件が必要となるので、事前の資金計画が大切といえます。

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年収800万だといくらくらいのマンションが買えますか?

金融機関ごとに審査基準が異なりますが、約5000万円から7300万円までが目安となるでしょう。 お客様のお勤め状況などでも大きく変化する場合があります。住宅ローンの返済額が年収に対して30%、最大でも40%までが審査場の目安となります。 昨今は住宅ローンの金利も低いので、希望の支払額から考えるとかなり予算が上がるケースもあります。8~9割のお客様は35年ローンを利用しますから、不測の事態があっても対応できるような支払いの範囲内におさめておくのがベターです。

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タワーマンションって、なんでこんなに管理費が高いの?

タワーマンションでも、すべてが管理費が高いわけではなく、安いマンション、高いマンションがあります。ただし、これらは安ければよいというわけではないという点に注意が必要です。「お金の使い道に価値を感じられるか」という観点で判断するのがよいでしょう。 管理費とは、おもに管理会社への委託料や清掃費、共用部の維持費、消耗品や簡易な修繕など、マンション全体を維持するための業務に使われます。 タワーマンションにおいて管理費が高くなりがちなのは、清掃費や、プールや植栽、駐車場などの共用施設の管理コストが高いケースです。 共用施設は利用料などの受益者負担でまかなっているケースもありますが、外壁や植栽、廊下、エントランスホールなどは全員で使うものですから、管理費の中でまかなうことになります。 住戸数が多ければ規模のメリットにより一人あたりの負担が軽くおさえられているマンションもありますが、問題は清掃の頻度や箇所を減らして負担をおさえているケースです。 そうして管理費をおさえすぎた場合は管理状態の悪化につながる可能性もありますので、「安ければよい」というわけではなく、「何に対しての費用なのか」を管理組合総会の議事録等で確認することが大切でしょう。

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マンション購入でよくある失敗談や後悔したことについて教えてください。

よくある失敗談としてお聞きするのは、 ・住んでみたら間取りが使いにくかった・設備の不具合によるトラブル・上下階や道路などの騒音トラブルですね。 間取りについては、内覧時にエージェントの意見を聞いておくことが大切です。騒音については、例えば休日にしか物件を見に行っていなかったために、平日の交通量(音)が多いことに気づかなかった。平日はトラックが走っていて、騒がしくなることがある、といった誤算によるもので、事前に防ぐことができる後悔です。購入前にかならず時間帯や曜日を変えてチェックするようにしましょう。 また、購入したあとに水回りなどで故障がでてくる、というケースもあります。通常の売買契約であれば7日間は瑕疵担保責任の範囲で売主に請求が可能な場合がありますが、期限を過ぎてしまってからは、自費で修理しなければなりません。設備が古い場合(10年以上目安)は、自分たちが住み始めてから取り替える必要があることも考慮して購入しましょう。 加えて、家の買い方については、住宅ローンを急いで決めてしまった方は、もっとよい条件のものがあったのに!とあとから後悔される方もいらっしゃいます。事前審査は簡単に出せますので、契約後に急いで決めるのではなく、物件が絞れた頃から3つ以上の銀行を比較検討して早めに審査を出しておくとよいでしょう。

神田優

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

わが家にとってベストなエリアはどう選べばいいの?

エリア選びは難しいですよね。 まずはじめに、家探しは「エリア・予算・広さ」の3点の中でバランスをとることが大事だと言われています。選択肢を広げすぎるとかえって悩んでしまい決められないことが多いため、ご自身の知っているエリアや最初に想定していたエリアで、この3つのバランスが成り立つのであれば無理にエリアを広げる必要はありません。 そのうえで、予算と広さの希望をかなえるために、「エリアを広げて探してみよう」という場合は以下のように探してみることをおすすめします。 優先したい暮らしの条件を挙げてみる(職場へのアクセス、教育環境、緑、資産性など)上記の中でざっくりとでも、優先順位を決める上記がかなえられるエリアを、交通アクセスなら路線、資産性であれば再開発のエリアや複数路線が走っているところなどから探していく エリアに詳しくなく、③が難しい場合は、希望のエリアイメージをAgentlyで伝えてみると、提案がもらえるので試してみてくださいね。

TsutomuNarisawaのプロフィール写真成澤勉

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

人気の相談 Top5

わが家にとってベストなエリアはどう選べばいいの?

エリア選びは難しいですよね。 まずはじめに、家探しは「エリア・予算・広さ」の3点の中でバランスをとることが大事だと言われています。選択肢を広げすぎるとかえって悩んでしまい決められないことが多いため、ご自身の知っているエリアや最初に想定していたエリアで、この3つのバランスが成り立つのであれば無理にエリアを広げる必要はありません。 そのうえで、予算と広さの希望をかなえるために、「エリアを広げて探してみよう」という場合は以下のように探してみることをおすすめします。 優先したい暮らしの条件を挙げてみる(職場へのアクセス、教育環境、緑、資産性など)上記の中でざっくりとでも、優先順位を決める上記がかなえられるエリアを、交通アクセスなら路線、資産性であれば再開発のエリアや複数路線が走っているところなどから探していく エリアに詳しくなく、③が難しい場合は、希望のエリアイメージをAgentlyで伝えてみると、提案がもらえるので試してみてくださいね。

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マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

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マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

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50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

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20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

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家を買ってはいけないタイミングはありますか?

住宅ローンが希望した条件で組みづらく、結果購入が「しづらい」時期はあります。 以下のようなパターンでは、個人の信用度が一時的に落ちていて結果的に住宅ローンの審査がおりなかったり、借入れできる金額が少なくなったり、または借入れの金利が上がってしまうケースがあります。 ・入社/転職/独立してまだ1年未満・数年以内に未払いを起こしてしまった(携帯料金の未払いなどの少額のものを含む)・前の家の住宅ローンが残っている・副業をはじめて、その収入をふまえて住宅ローンを借りたい もちろん、ここに書いてあることにあてはまったからといって、絶対に買えないというわけではありません。金融機関の審査基準はオープンにされていませんし、複数の金融機関に出して、ある銀行ではNGでも別の銀行では審査が通ることも少なくありません。 無理のない、上手な住宅ローンの組み方、有利な条件で組むために必要な準備などは、住宅ローンが得意なエージェントにぜひ相談してみてくださいね。

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物件に申し込みしたらもうキャンセルできない?

中古マンション・中古戸建て購入の場合、契約前まではキャンセルが可能ですが、その後の売買契約を結んだあとのキャンセルには、売買契約書に記載したルールにのっとり、手付金の放棄などのリスクが発生します。 そもそも中古購入の「買付け申込み」には法的拘束力はなく、簡単なフォーマットに「この金額(記載金額より低い金額で希望するケースもある)、この条件なら購入したいです」という意思表示をするものに過ぎません。 それをもって、「この金額ならどうか?」「この条件ならば今回は購入を見送ります」などとやりとりを行い、契約を結ぶかどうかの話に進んでいきます。その結果、契約前に「やはり買わない」という判断をすることに対して、特にペナルティはありません。 一方で、売買契約書を結んだ後は契約書の内容をもとにキャンセルの時期や理由によって契約時に売主に渡した手付金の放棄が必要となります。 (売主側からのキャンセルの場合には、手付金は倍の金額となって戻ってきます) また、「住宅ローンの審査が通らなかった」という理由でのキャンセルについては手付金の放棄は必要ない、ということを特約として契約書に記載しておけば、その場合は例外的に売買契約後でもペナルティなしでキャンセルとなるでしょう。 契約書の内容は、契約前に重要事項説明として仲介エージェントが丁寧に説明をします。こういった「もしも」の時にご自身を守る根拠にもなるものですから、内容をきちんと把握できるまでかならず確認しましょう。

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マンション購入、別の人と物件の購入が重なった時はどうなるの?

法律などで決まった順番はありません。まずは買付順、次にローンが通った順、とするケースが多いですが、誰に売るのかは売主に決める権利があるため、基本は高い金額で買付をいれた人、ほぼ同時、同条件などであれば審査が速くでた順、などで決まります。 人気の物件ほど、1日、2日待っていたらとられてしまった、ということが本当によく起こります。これだ!という物件が出てから慌てないように、早めに住宅ローンの事前審査を通すこと、また他の買い手候補の方の状況をきちんとヒアリングして、ベストな買付条件を提案してくれるエージェントと組むと確実でしょう。

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女性単身でベストなマンションの選び方を教えて

前提として、昨今住宅ローンを悪用して無理な投資物件を購入させる事例が報告されている影響から、いま単身の方の住宅ローン審査は厳しくなってきています。 そのため、まずはご自身が借り入れられる金額を確かめるために早めに事前審査を通しておくのがベターです。 物件選びについては、多くの女性の方の決め手になっているのはやはりセキュリティですね。オートロック、2階以上、ダブル以上のセキュリティが施されたマンションを選ぶ方が多いです。 また、ライフスタイルの変化にも対応しやすいよう、やはり資産性はいっそう重視されています。駅から近い、築年数が古すぎない、また部屋が広すぎない(1LDK、2LDK)、など多くの方のニーズに当てはまりやすい、流動性の高いマンションを選ぶことが大切です。

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中古マンションの築年数、何年が良いの?

築年数については、ご予算やライフスタイルや価値観によって判断は分かれますが、目安としては、「新耐震・旧耐震」という基準があります。 新耐震とは、1981年6月1日以降に建築確認がなされた建物に適用されている耐震基準で、震度6以上の地震に耐えられることを前提につくられています。1981年以降に「完成した物件」であっても1981年以前に「建築確認(行政への申請)」がなされた物件の場合、旧耐震基準であることがありますので、注意が必要です。 今見ている物件が新耐震かどうかはたいてい物件広告内に記載があるため、物件概要を見るか、一緒に探している不動産エージェントに確認をとりましょう。 さらに、1981年以前に建築された物件でも、きちんと耐震補強を行い新耐震基準を満たしている物件もあります。その結果「耐震基準適合証明書」を取得できている場合には、住宅ローン控除の対象にもなります。 築年数については、「ヴィンテージマンション」として築年数がたつほど価値があがっているマンションもあるように、一概にこう、と基準を設けることは難しいでしょう。築年数の古い物件でもよく管理され、水回りの修繕や断熱性能をあとから向上させているケースもありますし、築年数の浅い物件でも、管理の品質や住民間の意識が低く、暮らしづらいマンションも存在します。耐震性能だけではなく、管理の品質を含めて総合的に評価することが大切でしょう。

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