物件購入時のみんなの相談

中古マンションの交渉は可能です。 上手な交渉方法としては、まず物件の売却理由を把握することが重要ですね。 急いで売りたいのか、高く売りたいのかによって、交渉の仕方はまったく異なります。 直接売主の方に売却理由を聞くことはあまりなく、基本はエージェントを介して売主さんにヒアリングをかけてもらいましょう。売りたい期限が迫っている物件は多少安くても速く売って安心したいという気持ちが働きますから、交渉の余地があるといえるでしょう。 さらに、売主の方は交渉に積極的なわけではないので、買おうと決めたら買える人間であることを伝えるために早めに事前審査を通して証明しておくことも大事です。 また、価格交渉において、こちら側の交渉理由を明確に添えることも大切です。例えば、室内コンディション状況からリフォームが必要な場合に「購入したいが、プラスの費用がかかるので、、、」など、やんわりと売主様への配慮も持って伝えることが重要です。価格交渉の可否判断、そして実際の交渉は、エージェントの力の見せ所ともいえます。 またこれは裏技ですが、売主の方を仲介している仲介会社が、会社として契約成立を急いでいる場合もあります。月内契約、早期の引き渡しなどのメリットをつくって味方にする方法もありますので、よくよくパートナーのエージェントと作戦をたてて挑みましょう。

住宅ローンの金融機関ごとに審査基準が異なりますが、約6500万円から1億1000万円までが目安となるでしょう。 お客様のお勤め状況などでも大きく変化する場合があります。住宅ローンの返済額が年収に対して30%、最大でも45%までとなることが審査上の基準となります。 融資希望額が1億円を超えると審査が厳しくなるのに加え、1億円超の住宅ローン融資を行っている金融機関が限られています。そのため、資産に余裕があったり、年収が基準を大幅に満たしているなどの条件が必要となるので、事前の資金計画が大切といえます。

金融機関ごとに審査基準が異なりますが、約5000万円から7300万円までが目安となるでしょう。 お客様のお勤め状況などでも大きく変化する場合があります。住宅ローンの返済額が年収に対して30%、最大でも40%までが審査場の目安となります。 昨今は住宅ローンの金利も低いので、希望の支払額から考えるとかなり予算が上がるケースもあります。8~9割のお客様は35年ローンを利用しますから、不測の事態があっても対応できるような支払いの範囲内におさめておくのがベターです。

タワーマンションでも、すべてが管理費が高いわけではなく、安いマンション、高いマンションがあります。ただし、これらは安ければよいというわけではないという点に注意が必要です。「お金の使い道に価値を感じられるか」という観点で判断するのがよいでしょう。 管理費とは、おもに管理会社への委託料や清掃費、共用部の維持費、消耗品や簡易な修繕など、マンション全体を維持するための業務に使われます。 タワーマンションにおいて管理費が高くなりがちなのは、清掃費や、プールや植栽、駐車場などの共用施設の管理コストが高いケースです。 共用施設は利用料などの受益者負担でまかなっているケースもありますが、外壁や植栽、廊下、エントランスホールなどは全員で使うものですから、管理費の中でまかなうことになります。 住戸数が多ければ規模のメリットにより一人あたりの負担が軽くおさえられているマンションもありますが、問題は清掃の頻度や箇所を減らして負担をおさえているケースです。 そうして管理費をおさえすぎた場合は管理状態の悪化につながる可能性もありますので、「安ければよい」というわけではなく、「何に対しての費用なのか」を管理組合総会の議事録等で確認することが大切でしょう。

よくある失敗談としてお聞きするのは、 ・住んでみたら間取りが使いにくかった・設備の不具合によるトラブル・上下階や道路などの騒音トラブルですね。 間取りについては、内覧時にエージェントの意見を聞いておくことが大切です。騒音については、例えば休日にしか物件を見に行っていなかったために、平日の交通量（音）が多いことに気づかなかった。平日はトラックが走っていて、騒がしくなることがある、といった誤算によるもので、事前に防ぐことができる後悔です。購入前にかならず時間帯や曜日を変えてチェックするようにしましょう。 また、購入したあとに水回りなどで故障がでてくる、というケースもあります。通常の売買契約であれば7日間は瑕疵担保責任の範囲で売主に請求が可能な場合がありますが、期限を過ぎてしまってからは、自費で修理しなければなりません。設備が古い場合（10年以上目安）は、自分たちが住み始めてから取り替える必要があることも考慮して購入しましょう。 加えて、家の買い方については、住宅ローンを急いで決めてしまった方は、もっとよい条件のものがあったのに！とあとから後悔される方もいらっしゃいます。事前審査は簡単に出せますので、契約後に急いで決めるのではなく、物件が絞れた頃から3つ以上の銀行を比較検討して早めに審査を出しておくとよいでしょう。

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット：手元に現金を多く残せるデメリット：金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット：支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット：手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう！」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

まずはじめに、新築マンションのほうがよい、中古マンションのほうがよいという絶対的な答えはありません。物件によって違いが大きいので、迷っているなら、まずは絞らずにどちらも検討を進めてみて、「物件で比較する」ほうがよいでしょう。 また、私個人の意見ではありますが、新築物件を検討する際の注意点は「建物の新しさを求めてエリア・立地を妥協するのは危険」ということです。建物は必ず劣化しますが立地は劣化しませんし、悪い立地をよくすることもできないためです。立地さえ良ければ建物はリフォームやメンテナンスで改善できるものもあります。極端な話「20年後は買い手がつかないかも」という立地も存在しているので、そういう新築物件は避けた方が良いと思います。 それらを踏まえたうえで、新築と中古は実は買い方から大きく異なります。 新築 買い方：マンションを建てたデベロッパーから直接購入するメリット：販売住戸が複数ありいずれかの部屋は購入できる可能性が高い、入居時期が決まっている、室内設備や共用部などの情報が多い、住宅ローン控除枠が最大640万円と大きい（2021年5月現在は2022年12月引き渡し分まで）デメリット：購入前に実物を見られない、デベロッパーから直接営業を受けるため物件間の比較検討がしづらい、中古に比べ高額になりやすい こんな方にオススメ：特別気に入った新築マンションがある、複数の間取りや階から選びたい 中古 買い方：仲介会社を介し市場に流通する物件（1住戸ごと）に申し込むメリット：実際の建物・室内を確認してから購入できる、新築に比べ安価であることが多い、複数物件を比較できる、条件の交渉がしやすいデメリット：同じ物件は同条件では二度と出ないため、スピーディーな決断が必要となる、物件を逃すと探し直しになる こんな方にオススメ：なるべくいい条件のものを見つけて買いたい 新築はデベロッパー、中古は物件の持ち主の個人（または企業）から購入するケースがほとんどです。そのため、買い方も異なり、それぞれメリット・デメリットも違います。新築は、そうたくさんの選択肢が常にあるわけではありませんが、特別気に入ったものがあればその中で好きな住戸を選んで購入できます（販売開始から時間が立っている場合、希望の住戸が売り切れている場合はあります）。中古は、広く市場から探す必要があるものの、その分条件面にこだわって自分に合うものを見つけられる可能性も高いでしょう。