2020年4月民法改正!敷金が返ってきやすい賃貸契約の「新ガイドライン」と敷金ゼロ物件の背景まとめ

賃貸物件を借りるとき、初期費用の多くを占める「敷金」。
家賃一ヶ月分、など地域によって異なるものの支払った経験がある人も少なくないはずですが、今この「敷金」を0円にする物件が増えてきていることはご存知でしょうか。

本記事では、これから賃貸を借りる方のために

・敷金0円物件が増えた理由
・「原状回復」の正しい定義
・2020年4月の民法改正による「新ガイドライン」の詳細

などをわかりやすく説明します。

敷金ゼロ物件が増えている

敷金とは、ご存知の通り部屋を退去するときの原状回復(生活により部屋についた傷などを直す)費用として、入居前にあらかじめ支払うデポジットのようなお金のこと。基本的には、退去時に原状回復にかかった費用が差し引かれたお金が戻ってきます。地域にもよりますが、家賃1カ月分を支払った経験がある方も多いでしょう。

しかし近年では、この「敷金」がゼロに設定された賃貸物件が増えています。

これは国土交通省の調査から作成した、賃貸物件の敷金の有無の変化をあらわしたグラフです。2014年からの4年間で、「敷金あり」は10%以上減少、一方で「敷金なし」が増加しています。

データからも、この短い期間で敷金ゼロの物件が増えていることがわかります。

e-stat 政府統計の総合窓口 統計でみる日本『住宅市場動向調査 経年変化比較表(民間賃貸住宅)』をもとに作成

敷金礼金ゼロ物件が増えている理由は、2020年の民法改正

ではなぜ敷金ゼロ物件は近年増えてきているのでしょうか?

初期費用が高いと入居が決まりにくい、という差別化の意味合いでゼロ円に設定する物件もありますが、より大きな要因として、賃貸の契約にまつわる「民法改正」という世の中の大きな流れがあげられます。

2020年の民法改正とは、2017年に「民法の一部を改正する法律」が成立したことで決まった、賃貸借契約に関するルールの見直しなどを行う改正のことで、2020年4月からの施行が決定しています。なんと明治以降、約120年ぶりの民法改正です。

とくに第621、622条において定められていた「原状回復」に関するルールが明文化されており、条文では、敷金は以下のように定義されています。

第六百二十二条の二
賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを 問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃 貸人に対する金銭の 給付を目的とする 債務を担保する目的で、 賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。

民法の一部を改正する法律案新旧対照条文 より

この後にも条文は続きますが、要約すると

“賃料の滞納や、別途ガイドライン(次章で説明)で定めるもの以外、原則敷金は返してもらえますよ”

ということを改めて定めたものといえます。

この改正により、今までのように曖昧な基準で費用を請求することができなくなるため、敷金という形で請求をすることそのものをやめている業者が増えているのです。

改正について、詳しくは以下の法務省のパンフレットを参照
「賃貸借契約に関するルールの見直し」パンフレット/法務省

国交省による原状回復の「ガイドライン」

以上の民法の改正に先駆けて、国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が発表されており、今回の民法改正による原状回復の費用負担の定義がより詳しく記載してあります。

特にチェックしておきたいのが、ガイドライン中にあるこの図です。

国土交通省ガイドラインより原状回復の定義抜粋

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」/国土交通省

ガイドライン内で示されている、賃貸住宅の損耗と賃借人負担部分を明確化したもので、この図をみてわかる通り入居から退去までの通常の経年変化による損耗は、すでに賃料に含まれているという考え方で、賃借人の負担するところではない、という定義になっています。

そのほか、タバコのヤニや臭いは借りた人の負担が妥当、クロスなど部分ごとの償却期間の考え方などが示されているので、賃貸契約の前にぜひ読んでみてください。

クリーニング代、など別項目で請求されるケースが多い

敷金がゼロ円になっていく傾向の中、心配になるのが「部屋はきちんとクリーニングされるのか?」ということです。

これに関しては、今後は先述のガイドラインに則る形でオーナーが修繕をするほか、契約条件の中に「クリーニング代」「内装工事費」など、敷金以外の項目で費用を請求するケースが増えてきています。

「項目が変わっただけでは…」と思った方もいるかもしれません。しかし、先程のガイドラインではこの「クリーニング特約」についても以下のように言及されています。

賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則 から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせ ることも可能である。しかし、判例等においては、一定範囲の修繕(小修繕)を賃借人負担とする 旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損 耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個 の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。

つまり、特約自体はつけてもよいけれど、オーナーの原状回復義務を免除するわけではないので内容次第で無効になるかもしれないよ、という意図が読み取れます。

こうした法整備がようやく整う2020年に向けて、今年度中の賃貸契約でもすでに対応をしはじめ、原状回復の定義などをきちんと説明してから契約を結ぶ業者も増えてきました。しかしながら、未だトラブルになっている例も聞きます。

契約の重要事項説明きちんと聞き、契約内容や退去時の敷金の考え方がガイドラインと違う、と感じたら交渉や相談をしてみましょう。

不動産のプロと一緒にあなたに合った物件を探してみませんか?

家探しにお悩みなら、エージェント提案型の家探しサイト「Agently」を活用してみませんか?

Agentlyなら、

  • 不動産のプロがあなたにあった物件情報を直接提案
  • 個人情報を開示せずに家探しができる
  • 希望条件・希望エリアに強いエージェントを選択できる

など家探しの課題をプロが解決してくれます。登録は無料でどなたでも気軽にはじめられます。この機会にぜひあなたにぴったりな家探しをスタートさせましょう。

おうち大学

人気の相談 Top5

わが家にとってベストなエリアはどう選べばいいの?

エリア選びは難しいですよね。 まずはじめに、家探しは「エリア・予算・広さ」の3点の中でバランスをとることが大事だと言われています。選択肢を広げすぎるとかえって悩んでしまい決められないことが多いため、ご自身の知っているエリアや最初に想定していたエリアで、この3つのバランスが成り立つのであれば無理にエリアを広げる必要はありません。 そのうえで、予算と広さの希望をかなえるために、「エリアを広げて探してみよう」という場合は以下のように探してみることをおすすめします。 優先したい暮らしの条件を挙げてみる(職場へのアクセス、教育環境、緑、資産性など)上記の中でざっくりとでも、優先順位を決める上記がかなえられるエリアを、交通アクセスなら路線、資産性であれば再開発のエリアや複数路線が走っているところなどから探していく エリアに詳しくなく、③が難しい場合は、希望のエリアイメージをAgentlyで伝えてみると、提案がもらえるので試してみてくださいね。

TsutomuNarisawaのプロフィール写真成澤勉

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

お金のことや過ごしやすさなど、どうするべきか迷ったら

物件購入ナレッジ

2021-09-07

今の年収で購入できるマンションの目安は?年収別に計算してみた結果

2021-09-16

【保存版】マンションの間取り完全ガイド|失敗を防ぐ選び方とは

2021-08-13

【事例あり】中古マンションは値引き交渉すべき!失敗しないコツを解説

2021-08-13

マンションと一戸建て、買うならどっち?費用と住環境16項目を比較

2021-08-25

中古マンション購入で失敗を防ぐ注意点【チェックリスト付】