“買い”な築古物件の条件は? 築20年以上の物件で見るべきポイント6

マンション購入を検討する時、立地や駅近など希望の条件で探すと、買えるのはどうしても築古物件になってしまうということはよくある話。
実は現在の不動産市場において経年物件の需要は拡大しています((公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向(2019年度)
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_201904-202003.pdf))。
平成20年のリーマンショック以降、古くても市場価値に安定感のある物件が選ばれる傾向が続いているのです。
築古でも安心して買えるのはどんな築古物件なのか。押さえておくべきポイントをリストアップしました。

築20年以上の物件で見るべきポイント6

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住宅ローン

フラット35((民間金融期間と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローン))は新耐震か、耐震工事により耐震基準を満たしている物件にしか使えない場合がほとんどです
フラット35の利用を検討している場合は、物件探しの際に不動産会社に伝えておきましょう。

防災

耐震基準

新耐震基準とは、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準で、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないと言われています。一方これ以前に建てられたマンションは旧耐震基準と呼ばれます。旧耐震基準の物件でも耐震工事により新耐震基準を満たしていることもあるので、調べてみましょう

ピロティ

ピロティ((土地を有効活用するために1階部分を柱だけの空間としているもの))付き物件は耐震性が低いと言われており、阪神淡路大震災の時に倒壊したピロティ付き物件が多かったというデータが存在します((阪神・淡路大震災教訓情報資料集【03】建築物の被害(内閣府/防災情報のページ)

))。

防火設備の点検

管理組合が報告書を保管しているので、消防法に基づいた点検を行なっているかをチェックしましょう。

玄関のドア

玄関のドアが耐震用の作りになっているかをチェックしましょう。玄関にメーカー名や製品番号が書かれていることが多いです。

管理状態

建物の構造

チェックしたいのは遮音性と傾き。
二重床((床とフローリングなどの床材との間に空間をとって二重構造になっている床))・二重天井((天井と天井仕上材の間にに空間がある天井))の物件は遮音性が高く、生活音が気になるリスクが少ないです。また二重床、二重天井の物件は天井裏や床下の空間で設備配管を動かせるので、間取りを変えやすくリノベーションしやすいというメリットもあります。

傾きをチェックするには、内見時にビー玉や水が半分ほどペットボトルを持っていき、床に置いてみましょう。ビー玉が転がるかどうかや、横向きに置いたペットボトルの水が水平であるかどうかで傾きをチェックできます。

エレベーター

エレベーターが古いと、共用部の電気代が高くつくことに。また閉じ込められる事故も可能性がないわけではありません。

水回りの状態(専有部)

水質検査を定期的に行なっているか、専有部の給排水管の工事がいつ行われたかを問い合わせましょう。自費で行うと高額になってしまいます(相場は50~100万円)。ちなみに配管の寿命は、材質により15~30年が目安です。

窓枠

アルミサッシの窓枠はカビが繁殖しやすいと言われています。
一般的に窓枠は共有部とみなされ、住人が勝手に変えられない部分なので最初にチェックしましょう。

借地権

立地がとてもいいわりに安い物件があった場合、「借地権つきマンション」であることがあります。借地権つきマンションとは、建物は所有するが土地は借地料を支払い借りる形で住むマンションのこと。

留意すべき点として、現在でも一部の築古マンションは1992年の現行(新法)の借地権ではなく、旧法の借地権に基づいた契約になっています。大きな違いとしては、旧法の場合、借地権者が土地の更新を拒絶しづらいということがあげられます。つまり、住人の合意や裁判などで決まらない限りはそこに住み続けることができるほど、土地を借りる住人側が強く設定されているのが旧法借地権です。

一方築年が新しい物件は、以下の図における新法の「定期借地」として必ず土地を返却しなければならない期限があるものが多いほか、新法のうち更新が可能な「普通借地」でも借地権者側が正当な手続きを踏めば更新をやめて立ち退きさせることが可能です。

更新までの残り期間なども物件情報に記載されているはずですが、それが新法か旧法か?普通か定期か?という点にも注意しましょう。

借地権の解説図
所有権と、新旧借地権の違い

物件の管理体制

管理会社

マンションの管理は、「全管理委託」((管理会社に全て委託する状態))が安心。
管理会社の管理内容によって資産価値が変わることもあるため、管理物件の数や管理実績をチェックしてみたり、業界内での評判をエージェントに聞くのもよいでしょう。

修繕歴と修繕計画

築古物件にとって修繕工事は欠かせません。
物件の重要事項調査報告等資料((修繕履歴、予定や管理費などが書かれている資料))をエージェントに見せてもらい、チェックしましょう

共用部の管理

実際に内見行った際、ゴミ置場や自転車置場を見てみましょう。また掲示板に貼られている書類が直近のものかどうかでも、管理のマメさがわかります。

建て替えの予定

建物老朽化などの理由で建て替え工事を行う場合、その費用はマンションの住民が分割で負担します。購入を検討したい物件が出てきたら、建て替えの計画があるかどうかをエージェントに確認してもらうことをおすすめします。

マンションの口コミ

中古マンションの場合、ネットにマンションの住民からの口コミが載っているサイトがある場合があります。
すべてを鵜呑みにするのは危険ですが、図面や内見だけではわからない生の声をチェックしておくと安心です。

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築20年以上の物件は、価格が下がりにくい利点もある

築20年以降は価格が下げ止まる

一般に、新築から築年数を経るほどに資産価値は下がっていくといわれていますが、築古物件の購入においてはこれがあてはまらないケースもあります。
東日本不動産流通機構などの調査((築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf)) によると、中古マンションの売却平均価格は築20年以降、価格の下げ幅が小さくなります。新築・築浅プレミアムは築20年頃から底を打ち、そこからは物件そのものの価値で価格が決まります。

そのため、特に物件価値が上がるフルリノベーションを検討される方にとって、築古物件は売却時に買った時以上の価格で売れるチャンスの大きい選択肢ともいえるでしょう。

築古物件は、築浅のものよりも管理の差が明確に出やすく、よく言えばいい管理をしている物件が見極めやすいともいえます。築25年の物件と築35年の物件を比べたときに、築年が10年古くても築35年の物件のほうが清潔で、住人の管理意識も高く、住み心地がよいというケースもあるのです。

また、そんな時にぴったりなのが弊社サービスのAgently
希望条件を登録しておくと、エージェントからその条件に即した物件の提案を受けたり、リノベについてなど物件購入に関する相談をすることができます。

古築年の古さに囚われすぎずに、知識豊富なエージェントや、リノベーション業者の専門スタッフなどに内覧に同席してもらいながら、磨けば光るよい物件を見つけましょう。

中古マンションのプロによる、リノベ前の物件チェックポイントをまとめた記事もありますので、ぜひあわせてご覧ください。

フルリノベーションを行った築22年の物件事例記事はこちらです。

不動産のプロと一緒にあなたに合った物件を探してみませんか?

家探しにお悩みなら、エージェント提案型の家探しサイト「Agently」を活用してみませんか?

Agentlyなら、

  • 不動産のプロがあなたにあった物件情報を直接提案
  • 個人情報を開示せずに家探しができる
  • 希望条件・希望エリアに強いエージェントを選択できる

など家探しの課題をプロが解決してくれます。登録は無料でどなたでも気軽にはじめられます。この機会にぜひあなたにぴったりな家探しをスタートさせましょう。

おうち大学

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わが家にとってベストなエリアはどう選べばいいの?

エリア選びは難しいですよね。 まずはじめに、家探しは「エリア・予算・広さ」の3点の中でバランスをとることが大事だと言われています。選択肢を広げすぎるとかえって悩んでしまい決められないことが多いため、ご自身の知っているエリアや最初に想定していたエリアで、この3つのバランスが成り立つのであれば無理にエリアを広げる必要はありません。 そのうえで、予算と広さの希望をかなえるために、「エリアを広げて探してみよう」という場合は以下のように探してみることをおすすめします。 優先したい暮らしの条件を挙げてみる(職場へのアクセス、教育環境、緑、資産性など)上記の中でざっくりとでも、優先順位を決める上記がかなえられるエリアを、交通アクセスなら路線、資産性であれば再開発のエリアや複数路線が走っているところなどから探していく エリアに詳しくなく、③が難しい場合は、希望のエリアイメージをAgentlyで伝えてみると、提案がもらえるので試してみてくださいね。

TsutomuNarisawaのプロフィール写真成澤勉

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

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