“分譲賃貸”とふつうの賃貸。違いはどこ?

住まい探しをしていると、”分譲賃貸”という文字を見かける人も少なくないでしょう。分譲賃貸は分譲なのかそれとも賃貸なのか、通常の賃貸と比べた時位のメリットとデメリット、注意すべきことについてみていきましょう。

”分譲賃貸”とは?

 ”分譲賃貸”とは、「分譲マンションの賃貸」のこと。賃貸として住むことができるマンションには、大きく分けて以下の2タイプがあります。

 

・もともと賃貸用につくられたマンション
・分譲された部屋を家主が一時的に貸している「分譲賃貸」 

分譲賃貸には、 「自分が住むつもりで購入したが転勤などの事情でしばらく貸し出すことにした」などの特殊なケースが多いです。
住まなくても支払いが続く住宅ローン、ランニングコストや防犯の面からも、空き家の状況はデメリットが大きい。そのため、分譲マンションから出ている間は家を貸して家賃収入を得ようと考え、購入したマンションを貸し出すことになります。

そうして世にでた賃貸物件のことを、“分譲賃貸”と呼びます。

”分譲賃貸”が人気な理由

一般に、“分譲賃貸”は通常の賃貸マンションよりも共用施設や設備仕様のレベルが高いとされ、人気があります。

通常の賃貸マンションには、オーナーにとって家賃という収益を生む商品という特性から、賃貸物件の所有者であるオーナーには投資利回りをできるだけ高くしたいという力学が働いています。そのため、必ずしも全ての物件に当てはまることではありませんが、利回りを高くするために、設備や仕様のコストを抑える傾向があります。

一方、分譲マンションは購入者(オーナー)が長く自分で住むことを前提に買うため、マンションを建設する売主も設備仕様のレベルを高くし、より品質の高い住まいをつくろうと努力します。その結果、クオリティが賃貸よりも比較的高く、一般的な賃貸専用物件には無い設備や仕様、サービスがあることが多いです。

そのため、品質の高い分譲マンションを買わずに賃貸で住める“分譲賃貸”は人気があるのです。

分譲賃貸のメリットは?

具体的には、通常の賃貸と比べてどこがハイグレードなのか、詳しく見ていこう。

共用部分

共用部分とは、「エントランス」や「ゲストルーム」、「ゴミ置き場」、「駐車場」「駐輪場」などのこと。分譲マンションは購入者である入居者が使いやすいように、共用部分もしっかり造られています。

その中でもまず、豪華なエントランスは分譲ならではの特徴です。
通説では資産価値に影響するともいわれるエントランス。特にブランドマンションなどはブランドイメージにも直結するため、吹き抜けや高級家具、照明、アートにいたるまで「マンションの顔」であるエントランスをよく作り込んでいます

そのほか、ゴミ置き場には脱臭機能を付けたり、ディスポーザーなど、暮らしてみてからよさを実感する設備や機能が加えられていることも多いです。

高い防音性

分譲マンションは賃貸よりも「防音性」が高いことが多いです。

その秘訣は「二重床二重天井」。読んで字のごとく、コンクリートに直接床や天井を張らずに、床と天井が二重になっていることをさします。
最近の分譲マンションの多くはこの「二重床二重天井」になっており、配管のほか断熱や吸音材などが施され、見た目にはわかりにくいものの断熱性や防音性が高くなっています

コミュニティの質

分譲マンションの居住者で構成される「管理組合」は、賃貸にはない大きな特徴です。マンションの環境を維持・改善する自治組織として機能するほか、賃貸と比べて転居がしにくい特性から、トラブル等を起こして長く付き合っていく他の入居者に迷惑をかける人は比較的少ないとされています。

最近では、住民間でイベントやスクールを開催したりなど、地域コミュニティとしての機能をもつ管理組合もあらわれています。

分譲賃貸のデメリットは?

住める期間が短いケースも

分譲賃貸では、1年間など、延長不可な期限が設定されているケースが多いです。

オーナーが転勤などで一時マンションを一時的に賃貸に出したい場合、定期借家という形で取りあらかじめ期間を定めます。更新可能な場合もありますが、定められた期間が短い場合、入居者は短いスパンで次の住まいを探さなければならないということに注意しておきましょう。

オーナーがプロではない場合のトラブル対応

分譲賃貸のオーナーは個人の方であることも多いです。設備の老朽化に伴う交換や水まわりの故障に、どちらが費用を負担するのか、元の設備の処分など、通常の賃貸マンションなら管理会社への問い合わせで簡単に対処できることが、分譲賃貸ではスムーズにできなくなる可能性もあります。

家賃が比較的高額である

分譲賃貸は賃貸に比べ人気が高く、前述の共用施設など分譲ならではの魅力がある場合に家賃が周辺相場よりも高くなる場合があります。また、分譲マンションのランニングコストである「管理費」などを分けずにまとめて「家賃」としているケースもあります。

“投資用の分譲賃貸”も混ざっている

分譲賃貸には、先ほど述べたオーナーの転勤などに伴う空室期間の貸出の部屋の他に、「資産運用・投資用に貸出している部屋」が含まれることがあります。
その部屋を購入した個人がオーナーであり、オーナーも居住できるが賃貸として貸し出している、という点ではこれまでの分譲賃貸と変わらず、広告でも“分譲賃貸”と記載されていることが多いです。
しかし「投資用」につくられているという特性から、通常の賃貸同様、設備コストが抑えられている物件が含まれることに注意しておきましょう。

品質の良い分譲賃貸を見極めるには?

投資用の中にも分譲と同等の高品質なものはあり、はっきりと見分けることは難しいですが、キーとなるのは「間取り」です。
利回りを重視した賃貸は1R等といった狭い住戸になることが多く、一棟が全てワンルームの間取りのみ、というマンションは投資用である可能性が高いでしょう。
また、分譲マンションは分譲を専門とする売主が一貫したブランド名で建設していることが多いため、マンションの売主の実績を調べるのもよいでしょう。
このように、分譲賃貸は賃貸に比べて設備、コミュニティの質、管理の充実度で優れています。賃貸でありながら分譲の良いところどりができる分譲賃貸。
ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
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マンションを買うのにベストな時期はいつ?

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マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

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