住まい探しをしていると、”分譲賃貸”という文字を見かける人も少なくないでしょう。分譲賃貸は分譲なのかそれとも賃貸なのか、通常の賃貸と比べた時位のメリットとデメリット、注意すべきことについてみていきましょう。
”分譲賃貸”とは？
・もともと賃貸用につくられたマンション・分譲された部屋を家主が一時的に貸している「分譲賃貸」
分譲賃貸には、 「自分が住むつもりで購入したが転勤などの事情でしばらく貸し出すことにした」などの特殊なケースが多いです。
住まなくても支払いが続く住宅ローン、ランニングコストや防犯の面からも、空き家の状況はデメリットが大きい。そのため、分譲マンションから出ている間は家を貸して家賃収入を得ようと考え、購入したマンションを貸し出すことになります。
そうして世にでた賃貸物件のことを、“分譲賃貸”と呼びます。
”分譲賃貸”が人気な理由
一般に、“分譲賃貸”は通常の賃貸マンションよりも共用施設や設備仕様のレベルが高いとされ、人気があります。
通常の賃貸マンションには、オーナーにとって家賃という収益を生む商品という特性から、賃貸物件の所有者であるオーナーには投資利回りをできるだけ高くしたいという力学が働いています。そのため、必ずしも全ての物件に当てはまることではありませんが、利回りを高くするために、設備や仕様のコストを抑える傾向があります。
一方、分譲マンションは購入者（オーナー）が長く自分で住むことを前提に買うため、マンションを建設する売主も設備仕様のレベルを高くし、より品質の高い住まいをつくろうと努力します。その結果、クオリティが賃貸よりも比較的高く、一般的な賃貸専用物件には無い設備や仕様、サービスがあることが多いです。
そのため、品質の高い分譲マンションを買わずに賃貸で住める“分譲賃貸”は人気があるのです。
分譲賃貸のメリットは？
具体的には、通常の賃貸と比べてどこがハイグレードなのか、詳しく見ていこう。
共用部分
共用部分とは、「エントランス」や「ゲストルーム」、「ゴミ置き場」、「駐車場」「駐輪場」などのこと。分譲マンションは購入者である入居者が使いやすいように、共用部分もしっかり造られています。
その中でもまず、豪華なエントランスは分譲ならではの特徴です。
通説では資産価値に影響するともいわれるエントランス。特にブランドマンションなどはブランドイメージにも直結するため、吹き抜けや高級家具、照明、アートにいたるまで「マンションの顔」であるエントランスをよく作り込んでいます。
そのほか、ゴミ置き場には脱臭機能を付けたり、ディスポーザーなど、暮らしてみてからよさを実感する設備や機能が加えられていることも多いです。
高い防音性
分譲マンションは賃貸よりも「防音性」が高いことが多いです。
その秘訣は「二重床二重天井」。読んで字のごとく、コンクリートに直接床や天井を張らずに、床と天井が二重になっていることをさします。
最近の分譲マンションの多くはこの「二重床二重天井」になっており、配管のほか断熱や吸音材などが施され、見た目にはわかりにくいものの断熱性や防音性が高くなっています。
コミュニティの質
分譲マンションの居住者で構成される「管理組合」は、賃貸にはない大きな特徴です。マンションの環境を維持・改善する自治組織として機能するほか、賃貸と比べて転居がしにくい特性から、トラブル等を起こして長く付き合っていく他の入居者に迷惑をかける人は比較的少ないとされています。
最近では、住民間でイベントやスクールを開催したりなど、地域コミュニティとしての機能をもつ管理組合もあらわれています。
分譲賃貸のデメリットは？
住める期間が短いケースも
分譲賃貸では、1年間など、延長不可な期限が設定されているケースが多いです。
オーナーが転勤などで一時マンションを一時的に賃貸に出したい場合、定期借家という形で取りあらかじめ期間を定めます。更新可能な場合もありますが、定められた期間が短い場合、入居者は短いスパンで次の住まいを探さなければならないということに注意しておきましょう。
オーナーがプロではない場合のトラブル対応
分譲賃貸のオーナーは個人の方であることも多いです。設備の老朽化に伴う交換や水まわりの故障に、どちらが費用を負担するのか、元の設備の処分など、通常の賃貸マンションなら管理会社への問い合わせで簡単に対処できることが、分譲賃貸ではスムーズにできなくなる可能性もあります。
家賃が比較的高額である
分譲賃貸は賃貸に比べ人気が高く、前述の共用施設など分譲ならではの魅力がある場合に家賃が周辺相場よりも高くなる場合があります。また、分譲マンションのランニングコストである「管理費」などを分けずにまとめて「家賃」としているケースもあります。
