税制大綱2020が発表。期限が迫る!住宅購入のおトクな制度

※追記:2020.1.23「海外不動産への投資による節税ができなくなった」を追記しました

2019年12月12日、2020年度の税制改正大綱が発表されました。
住宅関連においては既存の制度の延長が多いためかあまりニュースにはなっていませんが、2020年以降に家を買おうと思っている方にとっては買い方や初期費用が変わる重大ニュースです。

また、贈与税の非課税枠の最大額は2020年の3月までなど、期限が近づいているものもあります。今年買おうかな…と思っている方はぜひチェックしてみてください。

資料:平成32年度税制改正大綱
https://www.jimin.jp/news/policy/140786.html

今回言及された減税制度

  • 保存・移転・抵当権設定登記などの登録免許税軽減を2年延長
  • 長期優良住宅・低炭素住宅:所有権保存登記について登録免許税減税を2年延長
  • 不動産譲渡契約書及び工事請負契約書に係る印紙税の軽減2年延長
  • 新築や長期優良住宅の固定資産税優遇を2年延長
  • 耐震補修やバリアフリーなどの工事をした住宅の固定資産税の優遇を2年延長
  • 新築の認定長期優良住宅の不動産取得税の優遇を2年延長

以上の通り、購入時の諸費用や固定資産税などの一部の軽減が延長される、という結果となりました。一般の住宅購入者にとってビッグニュースになるような大きな変更はありませんでしたが、あと数年は買いやすい税制が維持されると予想されます。

変更点としては、マンションの建て替えに関する減税や低未利用地の譲渡に関する減税、所有者不明土地の扱いなどのほか、海外不動産への投資での節税ができなくなる内容も含まれています。これについては記事の最後で解説します。

最短は2020年3月!期限が迫る減税制度

住宅ローン控除

住宅ローンを組んで購入すると最大400万円が控除される住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)については変更がなく、現状では以下の昨年決まった期限のままとなっています。

延長される可能性はありますが、とくに昨年加わった新築の控除期間の3年延長については、今年の年末が期限になっています。利用したい方は、今年中に動いておくのもよいでしょう。

中古の場合新築の場合
居住開始時期〜2021年12月〜2020年12月〜2021年12月
控除期間10年間13年間10年間
控除率1%
最大控除額200万円400万円+下記A400万円

A:11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額

①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円)のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3

※長期優良住宅の場合、上限は5000万円

贈与税の非課税枠

住宅購入の際に贈与を受けた場合の非課税も、今回変更はありませんでした。

2020年の3月までの契約とそれ以降で最大1500万円と金額が大きく変わるため、贈与を受けることを予定されている方は今のうちに動いておく必要があります。

契約締結日〜2020年3月〜2021年3月〜2021年12月
中古など…個人間で売買した住宅、土地の取得など、消費税が8%もしくはかからない物件700万円500万円300万円
新築など…不動産会社が売主となる中古物件を含む、適用税率10%の物件2500万円1000万円700万円

※一般の住宅の場合。省エネ等の住宅の場合は、上記の上限額にさらに500万円の非課税枠がプラスされます。

After2020の住宅マーケットはまだまだ読めない部分も多いですが、今年から来年まではまだ、税制面での背中押しが続きそうです

海外不動産への投資による節税ができなくなった

2020年の税制改正大綱には、国外中古建物の不動産所得にかかる損益通算等の特例が盛り込まれました。これにより、令和3年以降で国外不動産への投資による損失が発生した場合、損失のうち減価償却費に相当する金額はなかったものとしてみなされます

減価償却費として経費に計上される額は、不動産の取得価格を建物の耐用年数で割った金額です。減価償却費を経費計上して帳簿上の不動産所得を赤字にして本業の給与所得と合算し、所得の金額を圧縮して所得税や住民税といった税金の負担が軽減されます。

富裕層のような高額納税者は、日本よりも建物価格が高額な海外中古不動産に投資し、多額の減価償却費を計上して節税を行ってきました。しかし令和3年以降は、海外不動産での所得で赤字が発生しても減価償却費分は損益通算できなくなり、海外中古不動産を通じた節税ができなくなります

ただし、物件売却時の譲渡所得の計算時における取得費には、なかったものとみなされた減価償却費分は控除されません。つまり赤字分の減価償却費は、物件の売却時に繰延されるイメージとなります。

富裕層が海外不動産で節税する理由

海外不動産は、日本の不動産よりも寿命が長く価値も低下しにくいため、築年数が経過した中古不動産においても建物部分の価値が保たれています。

一方で物件の所有者が日本に居住している場合、海外不動産の減価償却費を計算するときにおいても、寿命が短い日本の建物をもとにした耐用年数を用いて算出されます。

また、耐用年数が経過した中古不動産を取得した場合、減価償却費の耐用年数は簡便法(耐用年数の20/100)で計算され、新築時と比較して耐用年数が短くなります。

つまり海外不動産に投資すると、高額な建物部分の購入費用を短い耐用年数で割ることができ、多額の減価償却費を経費にでき帳簿上の赤字を作りやすくなります。

加えて海外中古不動産を売却する場合、購入から数年しか経過していないと価値があまり低下せず取得した金額以上の値段での売却も期待できます。そのため、税の繰延とならずに節税の恩恵を受けたまま売り抜けることができたのです。

このような海外不動産を用いた節税スキームは、2016年11月の会計検査院の指摘をきっかけに問題視されていました。そしてとうとう2020年の税制改正大綱で、海外不動産を用いた節税スキームへの対策が明示され、令和3年から実施されることになりました。

海外不動産での節税ができなくなることによる影響

海外不動産を使って節税している富裕層や企業は、増税となる恐れがあります。現在海外不動産を保有している人は、物件をこのまま保有するのか、改正された税制が施行される前に売却するのかを考えなければなりません。

海外不動産に投資する目的については、節税ではなく家賃収入によるインカムゲインや不動産の売買によるキャピタルゲインのような本来の不動産投資をすることを目的に海外不動産投資を行う人が増えるでしょう。

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マンションを買うのにベストな時期はいつ?

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マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

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