<インタビュー>森ビルがつくる街と住まい|後編〜住まいづくり〜

アークヒルズ、六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズなど、東京の都市づくりを先導してきた森ビル。先日、虎ノ門・麻布台エリアに新プロジェクトを発表し、その注目度はますます高まっています。

今回はその経緯や街づくり、その中の住まいについてのお話を、ロングインタビューでお届けします。都市づくりについて伺った前編はこちら。

Q.ここからは、その街づくりの中での「住まい」について教えてください。

A.池田さん

我々のレジデンスの一番の魅力はヒルズの中にあることだと思っています。

東京の都市の“磁力”を高めていく、都市間競争に勝っていく。それがひいては日本のためになっていくというビジョンのもと街づくりをしていますが、その中でのレジデンスとは、まさに“磁力”のある街を最大限活用する魅力的な暮らしのことだと思っています。

例えば商業施設が近いので、生活するうえでシンプルに便利だという話もありますし、より便利に商業施設を使っていただいたり、特別な体験をしていただくサービスや仕掛けなどをアプローチの一つとして取り組ませていただいています。

あとは、やはり環境ですね。六本木ヒルズも約12haの広さがあって、それがヒルズとして整えられている。ヒルズに住むと管理や清掃はもちろん、季節によってお花の雰囲気が変わったり、展示やイベントなど生活環境全体が整えられています。何が都市にとって魅力的かという観点でトータルに考えられている都市に暮らすことができ、その体験を最大限味わえるのが森ビルの住宅だと考えています

六本木ヒルズレジデンスのエントランス
六本木ヒルズレジデンスのエントランス
六本木ヒルズレジデンスの室内
アークヒルズ 仙石山レジデンスの住戸内

Q.レジデンスの入居者しか味わえないものもあるのでしょうか。

A.池田さん

居住者の方限定のイベントを実施しており、商業テナントさんにご協力いただいて、特別な優待やイベントなどをご提供することもあれば、森ビルが主催するイベントに特別にご招待するものもあります。

我々が提案する東京の暮らし方のひとつとして、「街を我が家の延長にする暮らし」という言葉を使っているのですが、そういった視点で居住者の方に街全体で楽しんでいただきたいと思っています。

また、レジデンスのフロントや設備には必ず森ビルの社員が携わるようになっています。住宅の現場を分離せずに、ブランディングや商品企画とともに同じ本社で管理しています。上下もないですし、意見をし合ったりフィードバックをもらいながら、実際に働いているサービススタッフへの指導を考えられているので、きめ細かなサービスが提供できています。

A.岡田さん

サービスのメニューも様々ですが、ひとつひとつのサービスの質をぜひ体感していただきたいです。

例えばランドリーやハウスキーピングサービスなどにおいては、お客様の好みに合わせて、何をどう扱えばいいといった、一人一人のお客様の状況を把握しながらの対応をしています。言葉で言うとランドリーがあります、ハウスキーピングがあります、居住者専用のレストランがあります、とメニューの羅列になってしまうのですが、サービスの提供の仕方を一人一人に合わせて変えていくというところが、森ビルならではだと考えています。

管理やサービスというと、予め決められたマニュアルやメニューによって対応されがちですが、いかにフレキシブルか、むしろフレキシブル前提でやっていくという姿勢ですね 

森ビルの岡田さん

Q.間取りや設備などは、いかがでしょう?

A.池田さん

つくる街が世界を意識しているように、外国人、日本人を問わずグローバルプレイヤーが快適に生活できる環境をご提供する器として、ふさわしいものを用意しています。我々が住宅を始めた当初から、海外の都心にあるような住宅という発想を強く持っていますが、特に間取りをみるとよくわかっていただけるのではないかと思います。

例えば広さでは、2LDKで100㎡以上の面積のものを作るなど、従来の日本の間取りよりもゆとりを持たせたものになっています。リビングが大きい、というのももちろんありますが、実は大きく差が出てくるのは水回りの部分です。例えば海外の方だとen suit(エン スイート)。3LDKだったら、トイレ・バスはそれぞれ寝室ごとに欲しいよね、という発想を当たり前にお持ちです。今までの我々の物件でも全てが対応できているわけではないのですが、当初からその視点は持っていますし、今後の新しい物件ではより意識しています。

160㎡超の間取り図
160㎡2LDKの間取り。ゆったりしたリビング・ダイニングに加え、主寝室には専用のバスやトイレが用意されている。

Q.眺望などの周辺環境などと合わせてみると、なるほどという間取りも多いですね。

A.池田さん

住戸内だけでなく、隣り合わせるお部屋同士の影響も意識しています。洗濯機が置かれる場所には、隣の住戸の主寝室を近づけない、上下階でも、足音が響くリビングの下に寝室は置かないなど、全てではありませんがしっかりと配慮をしています。さらには、様々な年齢層や家族構成の方がいらっしゃることが街の豊かさ、多様性にもつながるので、同じ2LDKでも5タイプ作るとか、オープンキッチンが良い、アイランドキッチンが良い、など様々な方が好みやライフスタイルに合わせて住んでいただけるように考えて、商品企画をしています。

A.岡田さん

先ほどのサービスの話と同様に、経済効率性を求めれば、同じタイプのものをなるべく多くつくるのがよいはずです。ただ我々は別のアプローチで考えていて、タイプをまずつくってというよりは一個一個のニーズを組み上げていくとどうなっていくのかというところから考えます。結果的には、種類は相当多くなることもあります(笑)。

過去のそういった経験やお客様の声を踏まえながら、一個一個組み上げていくというところが強みですね。

Q.それほどのクオリティのものをつくるには、相当なインプットが必要そうですね。

A.岡田さん

やはり、現場に社員がいて、さらにつくった街で自分たち自身も働いているということに意味があると思います。我々は六本木ヒルズのオフィスにわざわざいなくても、開発の仕事はできるのかもしれません。このオフィススペースはお客様に貸すこともできる場所ですし、別に他の場所にいてもいいわけです。ただ、そうはせずに自分たちもそこで働き、生活して、そこの臨場感を肌で感じて、その中で考えることが各社員に対して要求されるので、それが新しいものにつながっていくのだと思っています。

A.池田さん

森ビルのシンクタンクである森記念財団が毎年行う「世界の都市総合力ランキング」では、2012年より継続して1位はロンドン、2位はニューヨークでした。

やはり都市間競争を見据えて街づくり、住まいづくりをしているので、1位のロンドン、2位のニューヨークの暮らしはどうなのか、どんなレジデンスがいわゆる“磁力”のあるレジデンスなのかなど、海外の物件リサーチはかなりしています。東京のプレゼンスを上げていくという考え方の中で、その中の住宅のあり方や、世界でのトレンド、世界で活躍するグローバルプレイヤーはどういう暮らし方をしたいのか、というところはよく勉強するようにしていますね。

アークヒルズ仙石山レジデンス
アークヒルズ 仙石山レジデンスのエントランスロビー
ヒルズ・スパ
アークヒルズ 仙石山森タワー「ヒルズ・スパ仙石山」内のプール

例えば、ジェットセッター、世界中を飛び回るライフスタイルの方がいらっしゃいますが、セカンドハウスで日本にレジデンスを買うとなった時、ご実家が大きいので日本でも200㎡、300㎡が欲しいのか、と思いますよね。ただ実際はそういうわけでもなくて。ジェットセッターとして飛び回っているけれど自分の安らぐ空間が欲しい。でも管理がしやすくて自分の好きなものを置けるくらいのコンパクトなサイズ感のものでいいんだ、と。そういうものを自分が行く主要都市、東京だったり香港、台北に持っていて、点と点で移動するように住まわれている方も結構いることなど、日々勉強をしています。

Q.今後出てくる「(仮称)虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」や「虎ノ門・麻布台プロジェクト」でのレジデンスは、どういうものになるのでしょうか?

A.池田さん

グローバルにはあるが、まだ日本にはない商品企画の視点やサービスのご提供の仕方は、まだまだあるんです。そういったものを、今回のプロジェクトの中にどんどん織り込んでいきたいなと思っています。実際に蓋を開けてみたら、「ああ、ここをチャレンジしたのね」とわかっていただけるのではないかと思っています。

まだ市場にないものに価値をつけるのは、とても難しいです。実際に価値あるものをつくって、世の中に出して、それで初めてやっと価値が認識される。最初に戻りますけれど(前編に記載)、アークヒルズのコーヒーの話であったり、既成概念を取り払ってチャレンジしてくことで都市の可能性を引き上げていくということは、森ビルの変わらぬ姿勢です。今後の森ビルの住宅事業である「(仮称)虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」や「虎ノ門・麻布台プロジェクト」などでも具体に取り組んでいきたいですし、まさに計画しています。

A.岡田さん

東京という都市の未来を考えながら、都市にかかわる人、暮らす人とじっくりと向き合って、妥協をせず街を組み立てていく。そういった細かな積み重ねによって、世界を惹き付ける都市をつくり、東京の“磁力”を強めていく。様々なチャレンジを続けながら、より楽しく快適な暮らしをご提供していきたいと思います。

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わが家にとってベストなエリアはどう選べばいいの?

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マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

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マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

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子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

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中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

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車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

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50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

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20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

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