城東担当15年のプロに聞く!東京の東側で今、注目の街

TERASS CEO江口亮介


住宅購入で大きな軸となるのが、エリア選び。馴染みのエリアで探すと大きく予算オーバー、でも知らないエリアでの暮らしは想像できないので、いい物件が見つからない…という悩みは多い。そこでオススメしたいのが城東エリア。ここ数年で飲食店やショップが増え、明るいイメージが定着してきたエリアだ。今回は城東エリア担当15年のシックストゥリーズ合同会社 Keller Williams Tokyo(ケラー・ウィリアムズ・トウキョウ)の小澤さんに、「住環境の観点から見る城東」を伺った。
※城東:台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区

都内の他のエリアに比べて低価格。ただし近年では値上がり傾向

ー城東エリアとひとくちに言っても広いですよね。

そうですね、城東エリアとは、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区としてお話します。相場はもちろん築年数にもよりますし、一概にお伝えするのは難しいところです。
城東エリア全体では、都内の他のエリアと比べると、価格が抑えられている傾向にあります

ー特に今人気の街ってどの辺りでしょう。

清澄白河が大人気です。ここ数年、遊びに行く街としての人気も高い街ですよね。65平米程度の築10年前後の物件だと相場は6000万円前後でしょうか。ここ5年くらいで一気に1000万円程度上がりました。
清澄白河を希望される方は、おしゃれな雰囲気と都心へのアクセスの優先順位が高い方が多いです。同じ理由で、森下も人気があります。相場は4000万円台後半から5000万円後半。ちなみに最近リノベーション済みで5980万円の物件がありましたが、問い合わせが殺到しました。清澄白河や森下のあたりは、昔ながらの雰囲気のある小さいお店や有名なコーヒーショップなど、散歩するのに楽しいエリアだと思います。森下は清澄白河に比べて下町の雰囲気が強い印象です。

ーなるほど。その他に交通の利便性が良いのはどの辺りですか?

特に今人気が上がっているのは住吉です。有楽町線の延伸計画をご存知ですか?

ー初耳です。どこが開通するのでしょうか。

現在、有楽町線の東端は新木場駅ですが、それを途中の豊洲駅で分岐させ、東西線の東陽町駅と半蔵門線の住吉駅までつなぐという計画です。ここ数年の再開発により豊洲が発展し、人口が増加したことが背景にあります。豊洲はやはり城東エリア内でかなり高めです。相場は5000万後半から6000万中盤ですね。
今まで南北を結ぶラインがなかったので、特に江東区にとっては悲願の計画です。住吉と東陽町の間に新駅が開設される予定*もあり、近辺の不動産価格は上昇すると見込まれています。

ー都心部に近いエリアはどうでしょう。

錦糸町が人気ですね。落ち着いた住環境と都心へのアクセスがバランスよく両立されていると思います。相場は4000万円台後半から5000万中盤です。
あとは台東区の上野や浅草、蔵前でしょうか。特に上野や浅草は、インバウンドのホテル需要が圧倒的に強いエリアです。地価も安定して上がり続けており、新築マンションも増えています。
また東京スカイツリーの開業も近辺エリアの人気を後押ししています。東武スカイツリーラインの浅草駅からとうきょうスカイツリー駅を結ぶ高架下には商業施設がオープンし、隅田川沿いには連絡歩道橋が整備されるなど、発展を見せています。

ー錦糸町といえば繁華街のイメージがあります。

そうですね。確かに南側は夜の街らしい環境もありますが、駅の北側は全く違う雰囲気の住宅地です。大きな公園や新しいショッピングセンターがあり、女性単身にもファミリーにも向いていると思いますよ。

ーほかに、意外と知られていない穴場の街はありますか?

都営新宿線沿線は、価格が抑えられている傾向にあります。65平米程度の築10年前後の物件だと、3000万円台前後から購入できます。沿線一帯ベッドタウンが多いですね。
その中でも個人的なオススメは瑞江です。江戸川区はここ数年区画整理が多く行われているのですが、瑞江は特に新しいお店が増えたり、綺麗な街並みになりました。

同じく都営新宿線の篠崎も住みやすいです。瑞江と比較するとより落ち着いた住宅地です。
また、東西線の葛西や西葛西もここ5年で1000万円近く上がって、現在は4000万円台になりました。この2駅には大きなショッピングセンターがあり、日常的に使うものは基本的に近所で揃うので、生活に便利なエリアです。

ー低価格傾向にある城東エリア。戸建てという選択肢はどうでしょうか。

コロナ渦で出社頻度が下がったことで、都心から離れて戸建てを検討される方が増えています。特に価格が抑えやすい江戸川区で多いです。管理費や修繕積立金を考えると、戸建ても合理的な選択だと思います。
ただ個人的に、江東区で購入するならマンションの方がおすすめです。マンションやビル等の高い建物が多いエリアで戸建てとなると敷地も狭く、日当たりの確保も難しいです。江東区で無理して狭小の戸建てを検討するのであれば眺望の良いマンションの方が、良いかもしれません。

ーコロナ渦では、独自の給付金や保育園の対応など、自治体の対応の違いが話題になりました。

そうですね。特にお子さんがいらっしゃる家庭の生活に直結するのは、教育環境だと思います。その観点で注目されたのは江戸川区です。
まず、待機児童への取り組みとして、この2、3年で認可保育園の数が激増しました。保育士さんの住まいへの手当も充実しています。残念ながらまだ待機児童がゼロになった訳ではないですが、減ったことは事実です。

共働きの家庭が大多数の中、保活問題は重要なトピックですよね。ぜひ保育園事情という観点からもエリアを探していただければと思います。
また、江戸川区は小学生の医療費も無料です。最近江東区でもこの制度が始まりました。

水害リスクとの付き合い方

ー城東エリア、水害リスクが気になる方も多いと思います。

はい。事実、城東エリアには海抜0m地帯が多数存在します。江戸川区、江東区が特に多いです。もちろん、不動産会社は購入時に説明するので、このエリアで購入されている方は氾濫や洪水が起きた時のリスクを承知で購入されています。

ーマップが赤いエリアは怖い一方、気にしはじめたらキリがないという気持ちもあります。

近年の自然災害で名前を耳にすることが多くなりましたよね。今年度から購入時にハザードマップを見せて説明することが不動産会社に義務づけられ、住宅購入を考える方にとっては意識する機会が増えるでしょう。

水害に関して言えば、ハザードマップは水害発生時に浸水する可能性が高いエリアを示しています。つまり発生頻度とは別の話です。

水害がこの先いつ起こるかは、断言できないですよね。もちろんそれに備えて、例えば江戸川区は防波堤を作るなど対策をしています。

リスクの低さを求めるならば世田谷区や文京区といった標高の高いエリアがありますが、その分価格が高くなってしまいます。例えば千代田区の皇居の周りや日比谷のあたり、港区の麻布近辺でも、赤い地点は存在します。このように、どのエリアでもノーリスクという場所はありません。リスクをどの程度許容し、どのように備えるかは個人の価値観によるものだと思います。

ーそうなると、住宅購入時の保険の選び方も大事ですね。

はい。ただマンションの場合、水害といっても個人の部屋が浸水被害を被ることは少ないです。廊下や窓ガラスなどは共有部に分類され、共有部の被害は管理会社に納めた修繕積立金で賄うパターンが一般的です。
そのため、個人として加入する保険だけでなく、検討している物件が保険に加入しているのかをチェックすることも大事ですね。

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今まで馴染みがなかった場所にも、知るとそれぞれに魅力があります。広いエリアで探すことが、理想の住宅購入に繋がるかもしれません。

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*
計画名:地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲~住吉)
計画主体:江東区
https://www.city.koto.lg.jp/470801/kurashi/kotsu/kokyo/53247.html

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わが家にとってベストなエリアはどう選べばいいの?

エリア選びは難しいですよね。 まずはじめに、家探しは「エリア・予算・広さ」の3点の中でバランスをとることが大事だと言われています。選択肢を広げすぎるとかえって悩んでしまい決められないことが多いため、ご自身の知っているエリアや最初に想定していたエリアで、この3つのバランスが成り立つのであれば無理にエリアを広げる必要はありません。 そのうえで、予算と広さの希望をかなえるために、「エリアを広げて探してみよう」という場合は以下のように探してみることをおすすめします。 優先したい暮らしの条件を挙げてみる(職場へのアクセス、教育環境、緑、資産性など)上記の中でざっくりとでも、優先順位を決める上記がかなえられるエリアを、交通アクセスなら路線、資産性であれば再開発のエリアや複数路線が走っているところなどから探していく エリアに詳しくなく、③が難しい場合は、希望のエリアイメージをAgentlyで伝えてみると、提案がもらえるので試してみてくださいね。

TsutomuNarisawaのプロフィール写真成澤勉

マンションを買うのにベストな時期はいつ?

一般に、家探しシーズンといわれる1〜3月は物件の流通量が多くなりますので、「買う時期」というよりも、「家探しをスタートする時期」としてぴったりなのは年明けからだと言われています。 ですが、それ以外の時期にいい物件が出ない、というわけでは決してありません。 住宅購入は大きな買い物ですから、思い立った時にまずは相談からはじめて、じっくりと情報収集していただくことをおすすめします。 中古マンションでは、市場に出た個人や企業が持っている物件を購入する形となります。家を売る理由は本当にさまざまですので、いい物件が出る時期は読めないうえに、一度市場に出たら数日でとられてしまうようなこともあります。「こんな条件が出たら買おう!」と事前に決めておくことが大事です。 また、新築マンションの場合は、売り主はマンションを建てたデベロッパーであることがほとんどです。その会社の決算期が近くなると家具や家電などのキャンペーンが増えることがありますが、最近では新築の供給自体が減っておりいい住戸は早めに売り切れてしまうこともありますので、ほしい物件であれば時期を気にせず早めに問い合わせてみることをおすすめします。

NatsuoWatanabeのプロフィール写真渡邊夏男

マンション購入の頭金の決め方は?目安はあるの?

昔と違い、現在は頭金は0円でも購入できます。目安はありませんが、自営業や経営者の方は1割や2割の準備を必須とする金融機関もあります。 頭金0円の場合 メリット:手元に現金を多く残せるデメリット:金利が高くなる可能性がある、住宅ローンの借入額が多くなるため支払う利息も多くなる 頭金を入れる場合 メリット:支払う利息が少なくなる、借入額が少なくなるため審査が通りやすくなるデメリット:手元に残る現金が減る 今は空前の低金利の時代ですから、無理に頭金を多く入れる必要はありません。頭金を入れることに拘り、その後緊急時に手元に現金がなく別の借り入れをしてしまうのでは本末転倒です。 また、頭金は最低限にして、残った現金を運用したほうが、頭金を入れて利息を浮かせるよりも得になる場合もあるので、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランから資金計画を相談するとよいでしょう。

Ryomizuchiのプロフィール写真水智崚

最近追加されたみんなの相談

子どもがいるのですが、マンションは音が響いてしまうでしょうか?

マンションの構造や部屋の位置によりますが、1階部分であれば足音は響きにくく、あまり気にせずに子どもを遊ばせられるでしょう。 とはいえ、音は壁伝いにも響くことがあります。子どもの遊び場となる共用施設があるマンションならば、それらの施設を利用することで日中気兼ねなく走り回ることも可能です。 また、ラグをひいたり、タイルカーペットなどで足音を軽減する方法もあります。 リノベーションなどで天井コンクリートあらわしにすると、見栄えはとてもよいのですが、階を隔てる空間がなくなる分、上下階の音が聞こえやすくなることがあります。 マンションの管理規約によって、楽器演奏の時間帯などが指定されている場合や、音が反響しやすいエントランスホールや中庭での追いかけっこなどが禁止されているマンションもありますので、気になる方は事前にエージェントから管理会社へヒアリングをしてもらうことが確実です。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

見学から購入まで、おおまかなスケジュールを教えてください。

中古マンション・中古戸建ての場合、探し始めから引き渡しまでのスケジュールは、意外とスピーディーです。 ■家探しの前準備・予算や資金計画を決める・物件の条件を決める・SUUMOなどで気になる物件をリストアップし、相場観をつかむ ■物件の内覧・候補物件の内覧(2〜3物件程度見ることが多い) ■申し込み〜契約(1週間〜1ヶ月程度)・売主へ買付申込書を提出(内覧に行った即日に送るケースも)・売主と合意がとれたら契約日の設定へ・住宅ローンの仮審査を済ませる(数日〜2週間)・売買契約を締結する・売主との間で決済日(引き渡しの日)を決める・住宅ローンの本審査を通し、住宅ローン契約を進める(1週間〜3週間)・決済日に、金融機関にて物件代金の支払いと、引き渡しをおこなう 特に慌ただしくなるのが、買付の申込みをしてから決済までの期間です。住宅ローンの本審査のために金融機関に行ったり、源泉徴収票や確定申告書などの審査書類を集めたり、対面で決済をしたりなど、手続きも増えていきます。税務署など、平日に時間をつくって取りに行かなければならないケースもあるため、あらかじめ用意しておくものをエージェントに確認しておくとスムーズでしょう。 また、余談ですが内覧については必ず意思決定をおこなう方全員(ご夫婦ならばお二人揃って)で行く、もしくは一緒に見に行こう、と思えるような物件をまず見つけることをおすすめします。物件をご夫婦のどちらかが気に入り単独で内覧に行った場合、実際に買付の申込みを出す段階で「やっぱりここが気になる」「ここもチェックしたい」と、内覧に行っていない方が躊躇してしまうことが多いです。そうして時間をかけてゆっくり決めた結果、満足できる物件が購入できる場合はよいですが、近年は特によい物件ほど速く売れてしまうため、買い逃して後悔される方もいらっしゃいます。 物件を一緒に見て回れば、その過程で自然とご家族の意見がまとまっていきますので、ぜひ内覧は意思決定をされる方みんなで行ってくださいね。

SatoshiTakayamaのプロフィール写真高山吏司

車のローンがあるのですが、住宅ローンは組めますか?

車などのローンがある状態でも、住宅ローンは組めます。 ただし、限られた与信枠の中の一部を車のローンに使っている状態で新たに住宅ローンを借りるため、車のローンがない場合と比べて借入れの上限額は減るケースが多いです。 場合によっては、融資までに完済を求められたり、返済期間に遅延がない事が条件となる場合もあります。事前準備として、返済の詳細な情報が確認できる「返済予定表(償還予定表)」を用意しておきましょう。

KaikiKogureのプロフィール写真小暮海貴

50代でマンションを購入するうえでの注意点を教えてください。

おもな注意点としては、住宅ローンの完済時期があげられます。 住宅ローンの借入条件として80歳までに完済することを前提としている金融機関がほとんどのため、ご年齢によっては返済期間を30年以内にしなければなりません。   完済期間を短くすると、その分月々の支払い額が上がります。期間が短ければ最終的に支払う利息額も減りますが、老後資金を考慮していくらを毎月の支払額に設定するのか、ライフプランから考えていただくとよいでしょう。 また、健康上の理由で住宅ローンの審査がおりにくくなることもあります。団体信用生命保険などに条件がつくだけの場合もありますが、金融機関や提携の保険会社によってその基準は異なりますので、ご不安な方は複数の金融機関に審査を通していただくことをおすすめします。

YukioYamaguchiのプロフィール写真山口幸夫

20代でマンションを購入するうえでの注意点をおしえてください。

20代で購入される方は、特に今後ライフスタイルや勤務地が変わる可能性が他の年代に比べ て高いため、いざとなったらすぐに「売れる・貸せる」流動性が高いマンションを選んでおいたほうがよいでしょう。 また、たとえ年収が高くても今の会社への勤務歴 が浅いと住宅ローンの審査上不利になることがあります。在籍3年程度経っていれば問題ありません。とはいえ、一昔前と違い現在は転職が当たり前の世の中となっているため、金融機関によっては1年や半年の在籍でも審査可能です。 なお、独身の方の場合は既婚の方より審査が厳しいことと、20代で先に投資用マンションをローンで購入される方もいますが、その後自己居住用での住宅ローンが簡単には組めなくなるので、注意が必要です。

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